Прошу оценить однушку в Очаково 31 / 964

Здравствуйте, уважаемые специалисты!
Прошу Вас оценить 1к квартиру на Большой Очаковской улице, д.10.
Вот объявление на ЦИАН по её почти полному аналогу тоже на среднем этаже, но меньшей площади на 1,6 кв.метра (на 15 и 16 этажах в домах И-155НБ нет эркеров):
внешняя ссылка

Площадь квартиры - 40,9 кв.м. Из них: кухня - 11, застекленная лоджия - 4, санузел - 3,75, комната с эркером - 17,7.
Квартира не угловая, окна строго на восток.
Панельная 25-этажная башня И-155НБ построена СУ-155 по госконтракту с Минобороны России и сдана в 2015 году.
Квартиры переданы в собственность военнослужащим и членам их семей бесплатно на основании ФЗ №76 и постановления Правительства РФ.
Дом сдан с муниципальной отделкой. Деревянные стеклопакеты (на лоджии - пластиковый).

Минусы дома и локации:
в доме пока нет консьержа (помещение есть) и видеонаблюдения;
в шаговой доступности нет хороших больших супермаркетов;
в первый месяц с непривычки может быть заметен шум электричек при открытых окнах;
пока нет метро в пешей доступности, от подъезда до входа на станцию метро Пр. Вернадского в среднем 22 минуты;
за железной дорогой промзона и ТЭЦ-25 (но из квартиры их не видно);
до ближайших парков (Поклонная гора, Олимпийская деревня и т.д.) приходится добираться транспортом;
квартал расположен "в углу", образованном ж/д и улицей Лобачевского.

Плюсы дома и локации:
дом заселен военнослужащими (много офицеров центрального аппарата и научных работников);
через дорогу - 6-этажный паркинг, где продаются и сдаются машиноместа;
в начале 2018 года запустят метро "Мичуринский проспект", до него пешком 17 минут;
в 2020 году ещё ближе появится станция второго кольца метро "Аминьевское шоссе" и ТПУ на её базе (пешком 12 минут);
в ближайшие годы - мощное развитие улично-дорожной сети в районе на комфортном расстоянии от дома (шум не появится)
муниципальная отделка в принципе позволяет жить в квартире сразу после получения ключей;
в цену не закладывается стоимость ремонта, мебели и техники, нет перепланировок;
на электричке от станции "Очаково" можно быстро добраться до Поклонной горы, до ТРЦ у Киевского вокзала и до станции метро "Киевская";
неплохой вариант для проживания студентов ВУЗов Юго-запада;
в 2017 году запланировано создание парка вокруг Большого Очаковского пруда (15 минут пешком).

Продажа будет альтернативной с целью покупки квартиры большой площади (вероятнее - вторичной) в другом округе Москвы.

Также интересует Ваше мнение, есть ли смысл отложить продажу квартиры на 2-3 года до запуска двух указанных станций метро, достройки хорды, Южной рокады, ТПУ и новых объектов инфраструктуры? Может ли развитие транспортной инфраструктуры района ощутимо повысить ликвидность квартир в этой локации или не стоит на это рассчитывать?

Буду благодарен за Ваше мнение о реальной цене продажи такой квартиры!

Сдать в аренду (найм) пока не пройдут три года с момента оформления собственности (если 15 год).
Там рядом на Очаковской новый отдел полиции по охране правопорядка на ЧМ 2018 - как раз на год, а там смотреть...

Плюсы дома и локации:
дом заселен военнослужащими

Вы это к плюсам относите?
Довелось мне как-то жить в доме 9-этажном, населенном отставными офицерами. Все бы ничего, но очень уж они здоровы пить. Каждые выходные - коллективные гулянки, шашлыки во дворе многоквартирного дома, музыка, ор на весь подъезд и пение караоке :lol:

Не знаю, может, для кого и плюс :ti_pa:

Святослав Теплов писал(а):
Сдать в аренду (найм) пока не пройдут три года с момента оформления собственности (если 15 год).

Понял, спасибо!
Если знаете район, то по цене можете дать оценку?

Cвятoслав Tеплов

Кухня, стол + стулья, стиралка, холодильник, шкаф, диван или кровать, тумбочка или комод под тв ~ 100
Аренда ~30-35
Нужно смотреть подробно и на месте.

03425 писал(а):
Святослав Теплов писал(а):
Сдать в аренду (найм) пока не пройдут три года с момента оформления собственности (если 15 год).

Понял, спасибо!
Если знаете район, то по цене можете дать оценку?

Если ничего не переделывали после сдачи квартиры с той отделкой , то 26-28 тысяч в месяц.

Ленусик333 писал(а):
Плюсы дома и локации:
дом заселен военнослужащими

Вы это к плюсам относите?

Да, конечно, к плюсам.
Того, о чём Вы пишите, за год не видел ни в каком приближении.
В нашем комплексе получили квартиры пятеро космонавтов (Олег Новицкий как раз сейчас в полёте на международной космической станции), несколько генералов, военные чиновники из центрального аппарата Минобороны, военные учёные, юристы, инженеры.
Много и военных пенсионеров, но ничего, описанного Вами, нет и в помине. Все служат или работают, имеют в среднем по два ВУЗа за плечами. Средний возраст жителей комплекса входит в интервал высокого профессионального уровня и соответствующих доходов (я бы его оценил как 100+), а неработающих пенсионеров тут ещё пока просто нет практически, военные пенсионеры весьма успешно трудятся, многие из них - в крупнейших госкорпорациях и на предприятиях ОПК.
В домах полностью отсутствуют национальные диаспоры, шпана и т.п. За год никого даже с бутылкой пива в руках не встретил ни в своём доме, ни во дворах соседних домов комплекса.
По мне - отличный контингент. Я почти уверен, что в будущем у меня вряд ли будут соседи - космонавты, а жаль...

Святослав Теплов писал(а):
Аренда ~30-35

Спасибо! Тоже полезно, правда я спросил всё же о цене продажи (нужно было мне так и написать).

Генералы и прочие успешные там жить не будут. У них уже обычно есть жилье в лучших местах, чем очаково у жд. Продадут, или сдадут комуто. Так что ничего особенгого в контингенте тут не будет. А военнослужащие самые обычные люди. Разницы с муниципалами не вижу.

Не хотела обидеть никого из здесь присутствующих, просто описала свои впечатления от такого соседства.
Офицеры-соседи мои тоже были все работающие люди, молодые (от 45). Но выпивали сильно и жены их не отставали.
У подруги сейчас в Подольске (Кузнечики) такой же опыт печальный: постоянно жалуется, что кто-то бухает, включает дрель в 4 утра и тд.
Там, правда, офицеры сильно гастарами разбавлены.