Как увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций. 74 / 3571
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
16 янв. 2019
Всем доброго дня! Интересует следующий вопрос: Как реально возможно увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций, сдавая в аренду помещение?
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!
16 янв. 2019
Чтобы увеличить доходность надо при прежней арендной стоимости купить дешевле.
Чтобы купить дешевле приходится прибегать к монетарным способам уменьшения стоимости.
К примеру вы покупаете доллары по 35 и продаёте сегодня по 66,50 и покупаете объект - вот вам почти двухкратное увеличение отдачи.
****
В нашем случае покупаете баксы по 63,63 и ждёте 125 вот вам - готововое увеличение отдачи (будущей) в два раза.
Чтобы купить дешевле приходится прибегать к монетарным способам уменьшения стоимости.
К примеру вы покупаете доллары по 35 и продаёте сегодня по 66,50 и покупаете объект - вот вам почти двухкратное увеличение отдачи.
****
В нашем случае покупаете баксы по 63,63 и ждёте 125 вот вам - готововое увеличение отдачи (будущей) в два раза.
Мелкопоместный дворянин. 6 дворов
16 янв. 2019
16.01.19, 16:51Nikolai909ml писал(а):как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
16 янв. 2019
1. Чтобы заработать деньги на франшизе, нужно ее продавать, а не покупать. Хялявы в этой жизни нет, а чудес не бывает.
2. Нормальный срок окупаемости в нежилой недвижимости Москвы сейчас 8-10 лет в рублях (с учетом разумной оптимизации налогообложения). Если Вам предлагают объект, и обещают 6-7 лет окупаемость с учетом налогов -- это уже похоже на "липу", но еще может быть правдой, если видно, почему надо срочно продать (скажем, на собственника уголовное дело, он сам в СИЗО и т.д.). Если Вам предлагают окупаемость 5 лет -- точно липа, нет смысла тратить время.
С другой стороны, если заявленная окупаемость 11 лет или выше, тоже никто не поедет даже смотреть.
3. Иногда можно купить дешево не на рынке, а по какой-то процедуре, при которой на цену продавцу более-менее плевать. Скажем, город Москва продает нежилые помещения в двух формах:
аукцион: внешняя ссылка
публичное предложение: внешняя ссылка
Значительная часть объектов там переоценена, и покупать нет смысла. Но иногда попадаются жемчужины. Город Москва не рекламирует свои объекты, не нанимает риэлторов для их впаривания, поэтому никто не будет Вам о них рассказывать с придыханием, как на объектах коммерческих застройщиков. Анализировать большой объем информации трудно, потому иногда системные игроки что-то и проглядывают.
4. Можно арендовать помещение у города, а потом получить право на его льготный выкуп. Вот пример, как это выглядит: внешняя ссылка
На этом поле тоже бывают истории c очень хорошей доходностью. Но все это несистемно, нужно искать, договариваться. Не тратить на это время не получится.
5. Бывает, что достаточно дешево объекты продаются после судов.
внешняя ссылка — агрегатор аукционов;
внешняя ссылка — публичная кадастровая карта;
внешняя ссылка — поиск банкротов по ИНН.
По первой – находишь лот. По второй и третьей ссылке добываются все данные.
2. Нормальный срок окупаемости в нежилой недвижимости Москвы сейчас 8-10 лет в рублях (с учетом разумной оптимизации налогообложения). Если Вам предлагают объект, и обещают 6-7 лет окупаемость с учетом налогов -- это уже похоже на "липу", но еще может быть правдой, если видно, почему надо срочно продать (скажем, на собственника уголовное дело, он сам в СИЗО и т.д.). Если Вам предлагают окупаемость 5 лет -- точно липа, нет смысла тратить время.
С другой стороны, если заявленная окупаемость 11 лет или выше, тоже никто не поедет даже смотреть.
3. Иногда можно купить дешево не на рынке, а по какой-то процедуре, при которой на цену продавцу более-менее плевать. Скажем, город Москва продает нежилые помещения в двух формах:
аукцион: внешняя ссылка
публичное предложение: внешняя ссылка
Значительная часть объектов там переоценена, и покупать нет смысла. Но иногда попадаются жемчужины. Город Москва не рекламирует свои объекты, не нанимает риэлторов для их впаривания, поэтому никто не будет Вам о них рассказывать с придыханием, как на объектах коммерческих застройщиков. Анализировать большой объем информации трудно, потому иногда системные игроки что-то и проглядывают.
4. Можно арендовать помещение у города, а потом получить право на его льготный выкуп. Вот пример, как это выглядит: внешняя ссылка
На этом поле тоже бывают истории c очень хорошей доходностью. Но все это несистемно, нужно искать, договариваться. Не тратить на это время не получится.
5. Бывает, что достаточно дешево объекты продаются после судов.
внешняя ссылка — агрегатор аукционов;
внешняя ссылка — публичная кадастровая карта;
внешняя ссылка — поиск банкротов по ИНН.
По первой – находишь лот. По второй и третьей ссылке добываются все данные.
16 янв. 2019
Рентополучатель сколько ждать то еще ?
16 янв. 2019
до следующих крупных санкций
16 янв. 2019
Извините, но ваш пост, вызывает серьезные сомнения, что в теме вы и ваш друг разбираетесь.16.01.19, 16:51Nikolai909ml писал(а):Всем доброго дня! Интересует следующий вопрос: Как реально возможно увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций, сдавая в аренду помещение?
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!
Само по себе приобретение франшизы не заменит управляющего бизнесом, а только увеличит ваши расходы и ограничит маневр, поскольку продавец потребует выполнение своих стандартов по франшизе и возможно потребует кроме единовременного еще ежемесячный платеж. Надо ясно понимать какая франшиза и зачем приобретается.
Разбивка помещения на несколько арендаторов тоже требует серьезного анализа, чтобы не остаться с полупустым помещением.
Без поддержки профессионала можете влипнуть в историю с розовыми мечтами, которые так мечтами и останутся. Ищите кто вам поможет или приобретайте готовый и развитый бизнес. И даже в случае приобретения готового бизнеса возьмите на сопровождение сделки и проверки опытного человека.
16 янв. 2019
Это март вроде бы?
16 янв. 2019
До каких санкций, что еще не сделали такого, что серьезно повлияет на рубль?
Слушайте меньше рентополучателя, он наверное перед сном вывешивает свои графики и молится на доллар
16 янв. 2019
Рентополучатель, удачи вам в ожидании!16.01.19, 17:10Рентополучатель писал(а):Чтобы увеличить доходность надо при прежней арендной стоимости купить дешевле.
Чтобы купить дешевле приходится прибегать к монетарным способам уменьшения стоимости.
К примеру вы покупаете доллары по 35 и продаёте сегодня по 66,50 и покупаете объект - вот вам почти двухкратное увеличение отдачи.
****
В нашем случае покупаете баксы по 63,63 и ждёте 125 вот вам - готововое увеличение отдачи (будущей) в два раза.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 8 гостей
