Критерии выбора инвестиционного жилья на вторичном рынке ? 8 / 5333

Назовите пожалуйста, признаки по которым стоит выбирать инвестиционные квартиры на вторичном рынке жилья ?
Из расчета- продажа через год-полтора. Из чего исходить при покупке ? Может, стоит покупать только самые ликвидные в настоящий момент квартиры одной категории вне зависимости от цены ? Например, если брать двушку, то обязательно не угловую, не первый, кирпич, в хорошем проходном месте. Или двушку, со всеми перечисленными качествами, но чуть подальше от коммуникаций дешевле процентов на 10 ? Или дешево, большей площади и медвежьи углы ? Или какие-то другие критерии применять ?
И стоит ли брать однушки ? Если -да, то какие ? Хрущебы -то какие ? -в самых отдаленных районах или какие-то другие ? Ведь цены на них сильно перегреты.
Стоит ли исходить из того что через год полтора покупательская способность снизится и надо будет переходить к какой-то минимальной планке для данного вида квартир или брать только самые ликвидные в настоящий момент ? Если –да, то какие ?

Единого рынка недвижимости России не существует, все города разные. Соответвтенно, нет и единого принципа инвестирования, только самые общие правила и понятия. Укажите свой город. Я готов дать исчерпывающую консультацию по Санкт-Петербургу и СПб губернии.

Iv

С точки зрения профессионального барыжничества единственный критерий - это цена
Если есть возможность вымутить существенно дешевле средне-рыночной цены, можно что угодно брать

Если имеется ввиду единичная точечная инвестиция своих денег с покупкой по рыночной цене, то тут нужно очень аккуратно к вопросу подходить
Пока ажиатаж, все пылесосят
Но чуть рынок подвстанет, варианты с ограниченной ликвидностью начинают подвисать и реализуютс ятолько с дисконтом

Основные критерии: удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда, отсутствие неузаканиваемых перепланировок, перспектива сноса (для ветхого жилья)

Поле писал(а):
Iv
Основные критерии: удаленность от метро, вид из окон, состояние подъезда, отсутствие неузаканиваемых перепланировок, перспектива сноса (для ветхого жилья)

Я хочу составить инвестиционый портфель из нескольких квартир заточенных именно для посуточной сдачи в аренду. Квартиры покупаются по ипотеке. А краткосрочная аренда в расчете на то, чтобы полностью отбивать расходы по кредитам.
Куплена пока одна, сейчас ищем еще две. Наверно двушки.
После их покупки, думаю взять работников которые будут ими управлять-сдавать, делать уборку, менять белье в любое время.
Поэтому очень важно место и на кого будут ориентированы эти квартиры. Меблировка. Наверно расположение такое же как и у гостиниц -на остановке, в центре, рядом с вокзалами.
Одну 2-шку уже купили -изолированные комнаты, брежневка, не первый, не угловая, маленькая кухня, кодовый замок на подъезд и хорошее состояние подъезда, большой зеленый двор, вид на дорогу и во двор, в центре города, около нескольких остановок транспорта в разных направлениях, до двух вокзалов ехать десять минут, магазины, три минуты от вуза. Меблировали пока в эконом вариант.
Так вот в эту квартиру заехала одна девушка студентка -в долгосрочную аренду до весны. Наверно эта квартира может удовлетворять требованиям сдачи в посуточную аренду.
И поэтому если пойдут дела с другими квартирами по краткосрочной сдаче в аренду студентку выкину.
Еще хотелось узнать по меблировке квартир для краткосрочной аренды.
Сейчас нашел вариант -двушка, изолированные комнаты, большая кухня, плохой вид из окна -кусты, лоджия с решетками, от вокзала одна остановка, от остановки 200 метров, рядом магазины, сквер, правда первый этаж, рядом с домом молодежный клуб. до 3-х вузов по одной остановке, рядом несколько кафе. Продам ли такую быстро -если придется скинуть ? -Смущает первый этаж и плохой вид из окон квартиры, вид со стороны подъезда прекрасный -сквер, на проспект, молодежный центр.
Поэтому основными критериями вижу:
1. рядом с вокзалом
2. чтобы рядом была столовая, кафе доступное.
3. на остановке
4. желательно рядом деловые центры или вузы.
Посоветуйте еще что-то что по выбору квартир для краткосрочной аренды.

Да уж, вот они - ипотечники-инвесторы.

Я так понимаю, что Вы занимаетесь нелегальным бизнесом. Нелегальным в принципе, потому что легально (с заключением и регистрацией договора аренды) сдать квартиру под обременением проблематично.

Спекулировать одной квартирой, при сдаче на длительный срок - еще куда ни шло. Но оборот в несколько нелегальных квартир + сдаваемых посуточно (!) + у вокзала (!) = будет довольно быстро замечен. Если первой придет налоговая, то вам повезет, но недолго. Потому, что за ней придут бандиты. И сделать Вы ничего не сможете: в милицию идти глупо, а моментально сбросить 3-4 квартиры без существенной потери в цене - невозможно.

P.S.
Я в трансе:

- брать несколько ипотечных кредитов, надеясь, что банки этого не заметят.
- при неокупаемости долгосрочной аренды, в расчете на посуточную у вокзала.
- без уплаты налогов/отката бандитам.

P.P.S.
Поберегите себя, плюньте на эту затею. Если конечно Вы не спец в нелегальном бизнесе. Впрочем, тогда бы Вы наверное не спрашивали совета.

ivtt

RealPRICE писал(а):
Да уж, вот они - ипотечники-инвесторы.

Я так понимаю, что Вы занимаетесь нелегальным бизнесом. Нелегальным в принципе, потому что легально (с заключением и регистрацией договора аренды) сдать квартиру под обременением проблематично.

Спекулировать одной квартирой, при сдаче на длительный срок - еще куда ни шло. Но оборот в несколько нелегальных квартир + сдаваемых посуточно (!) + у вокзала (!) = будет довольно быстро замечен. Если первой придет налоговая, то вам повезет, но недолго. Потому, что за ней придут бандиты. И сделать Вы ничего не сможете: в милицию идти глупо, а моментально сбросить 3-4 квартиры без существенной потери в цене - невозможно.

P.S.
Я в трансе:

- брать несколько ипотечных кредитов, надеясь, что банки этого не заметят.
- при неокупаемости долгосрочной аренды, в расчете на посуточную у вокзала.
- без уплаты налогов/отката бандитам.

P.P.S.
Поберегите себя, плюньте на эту затею. Если конечно Вы не спец в нелегальном бизнесе. Впрочем, тогда бы Вы наверное не спрашивали совета.

По поводу налогов скажу так -на эти дела у нас есть упрощенка 6% на ИП с ОКВЭД для найма, аренды квартир, купли-продажи квартир.
Так что можем официально платить 6 % это не такая уж большая сумма, на таких условиях можно и официально налоговой показать. Тогда оплата естественно будет по банку или через кассу.
Банку конечно ни чего говорить не будем.
В настоящее время хотя договор найма заключен, он в налоговой негде не светится, так как аренда долгосрочная и проблем пока со студенткой нет.
Знаете, сегодня специально обзванивал по газете "из рук в руки" по объявлениям краткосрочной аренды и везде народ признавался что никаких документов для командировочных не дадут. Значит у них черный нал идет.
Находясь упрощенке мы в принципе могли бы сдавать через агентство.
А вот про бандюков... Не знаю. Надо народ поспрашать.
Меня бы более устроил вариант -квартиры для командировочных, с документами для них, чем проститутки на час, бандюки и студенты.
Узнавал в гостиницах в желаемом районе -это дорого и там нельзя самим готовить, а в таких квартирах можно самим готовить еду и близко по делам и вузы - на сессии к примеру заочникам.
Помогите еще подсказкой как тут лучше быть.
*
По поводу затрат скажу так -у нас еще есть другие виды деятельности, из которых покрываются ипотечные кредиты. Но долгосрочная аренда их не может полностью окупить, а краткосрочная может покрыть большую часть или всю. И я не против налогов по упрощенке, а не 13 % НДФЛ.

OFF
Во всей этой "мудренной" схеме, мне почему-то стало жалко девушку студентку.
Которая "поселилась до весны" , но ее "выкинут" если посуточная сдача окажется выгодней.
Прав Булгаков.

----

Еще, дополнительно, не могли бы вы дать ссылки на законодательную базу, правила сдачи жил.фонда в наем.
Пожарные, санитарные, коммунальные нормы и правила. Или руководствоваться жилищным кодексом. Чтобы знать что могут предъявить менты, налоговая, пожарники, соседи и тп.