Аукцион 5 зданий на Маяковской завершен по 95 тыс ₽/м² 17 / 1013

К вопросу о справедливой цене на офисы в центре. 11 ноября закончился аукцион по зданиям Минэкономразвития в Тверском районе ЦАО (внешняя ссылка)

Адрес: 1-я Тверская-Ямская 1/3, 1-я Брестская 2с3 и еще 3 соседних здания.
120 м от метро Маяковская
Общая площадь зданий 29 477 м²
Стартовая цена 2 779 083 000 ₽ (по 94 280 за м²)
Повышение составило 1%
Победитель предложил 2 809 083 000 ₽ (по 95 297 за м²)

Само Минэкономразвития переехало в Москва-сити, где были приобретены у застройщика Галс-Девелопмент 74 655 м² за 24,9 млрд руб (по 330 тысяч за м²). В это же 42-этажное здание IQ-квартал в Сити переедут также сотрудники Росаккредитации, Росимущества, Росстандарта и других ведомств. Их старые здания еще не выставлены на торги, но будут (Минэкономразвития переехало первым).

Как пояснил министр экономики Орешкин, переезд сделан в целях экономии на обслуживании офисов и IT-услугах (которые идут из бюджета его министерства — в отличие от капитальных расходов на приобретение здания).

На странице аукциона доступны вопросы участников и ответы властей. Интересен вопрос 8 — можно ли участвовать нескольким покупателям вскладчину, и при этом оформить по разной цене? Ответ: можно, и порядок не сложный (см. приложение).

Любопытен вопрос 11. Какой-то нотариус потребовал отменить аукцион и продать все эти помещения ему под размещение архива по оценочной цене. Оказывается, статьей 11.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" такое право установлено. Получил отказ — поскольку право распространяется лишь на собственность субъектов федерации и муниципальную (а тут федеральная). Но сама по себе мысль интересная.

Вопрос к уважаемым знатокам. Верно ли понимаю, что победитель, ООО «МежРегионРазвитие», должен будет заплатить НДС с этой суммы? А если бы покупателем был нерезидент? Или 20 физлиц — индивидуальных предпринимателей вскладчину? Хочется на будущее знать, есть ли какой-то легальный способ при такого рода покупке не заплатить ндс. Спасибо.

Ссылки:

1) torgi.gov.ru извещение 041019/30427880/01 (внешняя ссылка)
2) Дом.РФ торги А903-15/2019 (внешняя ссылка)
3) аукцион sberbank-ast.ru процедура SBR012-1910040048 (внешняя ссылка)

Очевидно что при покупке и продаже украли деньги у города, у москвичей

Очевидно, что здесь 29 000 квадратов, поэтому такая скидка, прибавьте сюда ремонт, мебель и обслуживание за квадрат получится рынок.

НДС не облагается при покупке на торгах.
Даже если и зарплатят, то платит продавец, а не покупатели!

13.11.19, 08:46
Святослав Теплов писал(а):
НДС не облагается при покупке на торгах.
Даже если и зарплатят, то платит продавец, а не покупатели!

Прошу прощения, нет ли у Вас ссылки на нормативный акт, которым это установлено?

Если речь о банкротном аукционе, то все просто — есть подпункт 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, согласно которому операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством РФ банкротами, не признаются объектом обложения НДС (внешняя ссылка).

Но Минэкономразвития — не обанкротилось. Оно переехало в другое здание. Спрашивается, какие есть основания считать, что операция купли-продажи старого здания (пусть и схожей процедуре торгов, как и имущество банкротов и на том же сайте, где рядом много банкротных аукционов) — не признается объектом обложения ндс ?

Список операций, не подлежащих обложению НДС в целом (вне зависимости от торгов), установлен в статье 149 НК РФ (внешняя ссылка). В данном списке продажа зданий отсутстует...

13.11.19, 00:33
Сергей Известков писал(а):
должен будет заплатить НДС с этой суммы? А если бы покупателем был нерезидент? Или 20 физлиц — индивидуальных предпринимателей вскладчину?

Покупатель должен исчислить, подать декларацию и уплатить НДС как налоговый агент - п.3 ст.161 НК (имущество должно при этом соответствовать ряду критериев); для нерезидентов исключений нет; ИП тоже являются плательщиками НДС.
По поводу того, как избежать уплаты - так покупатель же должен перечислить продавцу сумму за минусом ндс, если в договоре написано, что цена включает ндс или вообще нет упоминания об ндс. А вот если прямо написано, что цена без ндс, тогда сверху.

13.11.19, 21:32
Ева2015 писал(а):
Покупатель должен исчислить, подать декларацию и уплатить НДС как налоговый агент - п.3 ст.161 НК (имущество должно при этом соответствовать ряду критериев); для нерезидентов исключений нет; ИП тоже являются плательщиками НДС.

А если покупатель — физическое лицо, не являющееся ИП ? Такие же не являются плательщиками НДС, верно? Это позволяет или не позволяет избежать уплаты НДС при покупке здания на аукционе?

13.11.19, 22:00
Сергей Известков писал(а):

13.11.19, 21:32
Ева2015 писал(а):
Покупатель должен исчислить, подать декларацию и уплатить НДС как налоговый агент - п.3 ст.161 НК (имущество должно при этом соответствовать ряду критериев); для нерезидентов исключений нет; ИП тоже являются плательщиками НДС.
А если покупатель — физическое лицо, не являющееся ИП ? Такие же не являются плательщиками НДС, верно? Это позволяет или не позволяет избежать уплаты НДС при покупке здания на аукционе?

Покупатель физлицо в данном случае не является плательщиком ндс (п,3 ст. 161 нк). Но где-то встречала мнение, что налоговая может подвести к тому, что при покупке именно коммерческой недвижимости действия физлица могут квалифицировать как деятельность ип, хоть он и не имеет этого статуса, особенно, если фигурируют большие суммы (2 млрд.

)
Но повторяю - ведь сумму покупатель перечисляет продавцу за минусом ндс, так какая разница?

Кстати, если покупает физлицо и презюмируется, что цена сделки включает ндс, ип или физлицо находятся в равном положнении, только ип перечисляет ндс в бюджет, и продавцу сумму за минусом, а физлицо всю сумму перечисляет продавцу.

13.11.19, 22:14
Ева2015 писал(а):
сумму покупатель перечисляет продавцу за минусом ндс, так какая разница?

Возможно, я что-то неправильно понимаю? В протоколе торгов (я приложил его скан к изначальному сообщению) в пункте 3 написано, что цена без ндс. Ниже отдельно этот кусочек протокола. Я трактую это так, что победитель аукциона, ООО «МежРегионРазвитие», должен будет сверх предложенной им цены дополнительно еще заплатить ндс 20% от этой суммы (то ли продавцу, то ли в бюджет). Это на Ваш взгляд верная трактовка или нет?

Если верная, то вопрос в том, можно ли как-то в аналогичном аукционе уплаты данного НДС избежать — оформив на физлицо (ну и что что 2 млрд, разве физлицам запрещено владеть дорогими объектами недвижимости?), или на много физлиц, или на некоммерческий фонд, на нерезидента, на закрытый ПИФ, как угодно — есть ли правовой путь избежать уплаты этого ндс? Или это неизбежно?