И снова о перепланировках. Надо ли согласовывать перепланировку в жилом помещении? Советы продавцам. 2 / 84

[Сергей Румянцев]

Согласно новой редакции статьи 7.21 КоАП РФ по состоянию на 21.04.2020г., установлены размеры штрафов за порчу жилых помещений, либо за их переустройство, либо за использование помещений не по назначению, в размере от 1000 до 1500 рублей. За самовольную (несогласованную) перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, произведённую гражданами, в размере от 2000 до 2500 рублей. При этом, граждане не освобождаются от обязанности произвести согласование переустройства или перепланировки жилого помещения. Либо, необходимости вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. Напомню, что согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, под переустройством жилого помещения в многоквартирном доме следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. А под перепланировкой следует понимать изменение конфигурации жилого помещения, так же требующее внесение изменений в технический паспорт. Не секрет что многие граждане, как собственники, так и наниматели, не утруждают себя заботой произвести согласование изменений. Особенно это относится к владельцам приватизированных или купленных квартир. Большинство из них считают что, если жилое помещение (квартира) является их собственностью, то согласовывать какие либо изменения в квартире ни с кем не надо. На самом деле, это не так.
Так согласовывать или не согласовывать собственнику или нанимателю жилого помещения его переустройство или перепланировку? Мой ответ - да! Поясню почему я так считаю. С одной стороны, размер штрафа вроде бы не велик и обязанность по его уплате может возникнуть у собственника только в случае «если поймают». С другой стороны, если смотреть в будущее, то необходимо понимать, что неузаконенные переделки могут повлечь, и скорее всего повлекут, такие неприятные последствия как снижение стоимости жилья в случае его продажи, размена или обмена. Ведь не секрет, что покупатель в наше время весьма придирчиво относится к состоянию помещения, дабы не иметь в дальнейшем проблем с законом. Либо, не желая тратиться на согласование разного рода переделок, произведённых прежним собственником. Размеры скидок при продаже или обмене квартиры, имеющей неузаконенные перепланировки, могут достигать весьма существенных значений. Вплоть до 20-30% от номинальной рыночной стоимости. А может быть и больше. Так же следует учитывать, что при наличии несогласованных изменений в квартире, продавец с высокой вероятностью может потерять покупателя с ипотечным банковским кредитом. Ибо банки, скажем так, не очень охотно кредитуют такие объекты. Напомню, на текущий момент, и в будущем, основную массу покупателей квартир составят именно ипотечные покупатели. При подготовке пакета документов для ипотечной сделки, продавцу квартиры не избежать встречи с сотрудником оценочной компании. Поскольку это обязательное требование банка-кредитора. При этом, рассчитывать на лояльность сотрудника оценочной компании в том, что он что-то «не заметит» или не зафиксирует, не стоит. Так как за фальсификацию отчёта по оценке квартиры, в интересах продавца или покупателя, оценочная компания может лишиться не только аккредитации в уполномоченном банке, но и лицензии. Как говорится, варианты возможны. Сами понимаете, что оценочным компаниям такие неприятности ни к чему. В моей практике приходилось видеть весьма существенные изменения в части перепланировок. В том числе, от переноса так называемых мокрых точек, до сноса несущих стен. Последнее - есть особо критичные перепланировки, делать которые категорически нельзя хотя бы потому, что такие изменения ослабляют конструкционную прочность жилого здания. Чаще всего, изменения в конструкции несущих стен можно встретить в кирпичных домах, владельцы которых, порой, просто неудержимы в своих архитектурных и дизайнерских фантазиях. Кроме того, есть вероятность что размеры штрафов могут быть увеличены как для наведения порядка в этом вопросе, так и для целей пополнения бюджета. Не исключаю и того, что власти могут ужесточить законодательство и на полных основаниях, с некоторой периодичностью, проводить обследование жилых помещений с целью выявления различного рода переделок. В том числе, в квартирах находящихся в собственности граждан. Да, согласование переустройства или перепланировки безусловно требует каких-то затрат. Как временных, так и финансовых. Но, поверьте, от этого вы только выиграете.

[Maxim D.]

В том числе, от переноса так называемых мокрых точек, до сноса несущих стен.

Поэтому, прежде чем бежать согласовывать, моё мнение, всё-таки надо разузнать и посчитать, потому что обратной дороги уже не будет. Прибежишь, вскроешь, что снёс блок на балкон и перенёс туда радиаторы,и это скрыть обратно уже не получится. Да, крутиться можно конечно, но всё-таки надо понимать, что скрыть перепланировку через оценщиков намного легче, чем вернуть чёрные линии на планировку БТИ. Это к вопросу об ипотеке на такие объекты.
С этими вещами надо очень осторожно.