Рынок всегда стремится к равновесию ... 55 / 1538

Стоимость коммерческих помещений будет определяться их нормой прибыли ?
Цитата :

Ключевая ставка постепенно с 4.25% поднялась до 8.5%. Что это значит для людей? Высокие проценты по ипотекам и займам на жилье, высокие ставки на вклады, которые становятся выгоднее, чем сдача жилья. Все это приводит сначала к застою рынке Недвижимости (это мы наблюдаем уже сегодня в ряде регионов) и последующему падению.

Могу рассказать на реальном кейсе. Уже сейчас квартиры в Анапе, выросшие в 2.5-3 раза за последние 3 года (однушка ценой 1.7млн в 2018м там сейчас стоит 5-5.5млн) практически не продаются. Сдаются они по 1500 в сутки в сезон, в несезон практически не сдаются даже помесячно. Итого актив обеспечивает 2-4% годовых.

Рынок всегда стремится к равновесию, поэтому стоимость актива будет стремиться вниз вплоть до того момента, пока он не начнёт обеспечивать доход на уровне вклада, то есть 6-7%. В других городах ситуация в том или иной степени схожая. То есть даунсайд почти в 2 раза при текущей ставке.

Для застройщиков это все огромный минус, я бы сказал огромнейший. Стоит вспомнить 2008, когда стройки просто встали. Полагаю, в ближайшем будущем мы можем увидеть нечто схожее

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
Стоимость коммерческих помещений будет определяться их нормой прибыли ?

Не совсем понятно, что имеете ввиду под термином "коммерческие помещения" - недвижимость в частной собственности или конкретно коммерческие, нежилые помещения?

Если второй случай, то здесь и был основной метод оценки доходный.

Если первый вариант, то возникает как минимум два момента:
1. Доход со сдачи жилья, в процентах, только с 20-го года стал превышать доходность по депозитам. До этого чистый процент был выше у банковских вкладов. У недвижимости при этом всегда было преимущество в виде возможного роста стоимости самого актива. Это наглядно показывает ваш пример с Анапой.
2. У жилья основная суть в проживании в нём, сорри за каламбур. Жильё по обычаю считают сравнительным способом, не привязываясь к доходному потенциалу. Как следствие, корреляция цен на жильё и арендных ставок по нему же несущественная, в отличии от коммерческой недвижимости, где взаимосвязь между арендными ставками и ценами жесткая.

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
Стоит вспомнить 2008, когда стройки просто встали. Полагаю, в ближайшем будущем мы можем увидеть нечто схожее

в 2008 году стройки встали из-за отказа банков от кредитования строек + падение доходов у покупателей, которые давали деньги на стройки (небыло экскроу).
Сейчас у банков деньги есть - стройки не встанут.
(Даже если их покупать не будут

)

21.12.21, 12:02
Святослав Теплов писал(а):
(Даже если их покупать не будут

-Даже если мои скрипки перестанут покупать , я буду отдавать их людям даром,
потому что скрипка должна играть и творить , она не может лежать просто так.
Антонио Аматти - скрипичный мастер.

Пример Китая показателен: когда есть деньги - стройки не встают.
Вся построенная недвижимость, но не раскупленная, оказывается на балансе или застройщиков (банкротство Evergrande), либо банков.

maik007

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
. Стоит вспомнить 2008, когда стройки просто встали. Полагаю, в ближайшем будущем мы можем увидеть нечто схожее

а для чего нужна была льготная ипотека? спрос был и без нее, не так ли?

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
Итого актив обеспечивает 2-4% годовых.

я думаю ниже 2 опустится

21.12.21, 12:15
bukinist писал(а):
-Даже если мои скрипки перестанут покупать , я буду отдавать их людям даром,
потому что скрипка должна играть и творить , она не может лежать просто так.
Антонио Аматти - скрипичный мастер

Даже если мои квартиры перестанут покупать , я буду требовать новые программы льготных ипотек, постоянно сокращая строительство,
потому что квартира должна постоянно дорожать , она не может лежать просто так.
неизвестный застройщик

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
Для застройщиков это все огромный минус, я бы сказал огромнейший.

если бы это был минус они не требовали льготных ипотек

21.12.21, 08:46
simerios писал(а):
(однушка ценой 1.7млн в 2018м там сейчас стоит 5-5.5млн) практически не продаются.

и что ? везде так. то что при росте цен снижается спрос это не очевидно?