Оценим, какое торговое помещение с участком удастся купить за 127 млн рублей в в проходном месте 5 / 107

[oomsun83]

Дело 10АП-21433/2021 А41-57774/2020
Истец МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА И ДОРОЖНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Ответчик ООО "МАКДОНАЛДС"
Карточка дела внешняя ссылка

Требования: Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области... просит суд:

1. Изъять для государственных нужд Московской области у Общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс»:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под реконструкцию ресторана, общая площадь: 4617 кв. м, ... ...г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 142, путем прекращения права аренды
- здание, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, общая площадь:508,6 кв. м, ... г. Люберцы, пр-кт. Октябрьский, д. 142, путем прекращения права собственности.

2. Установить, что размер рыночной стоимости права владения и пользования земельным участком, кадастровый номер: 50:22:0010206:71,
площадь 4 617 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под реконструкцию ресторана, с
расположенным на нем объектом недвижимого имущества – нежилое здание, площадь: 508,6 кв. м, адрес: г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 142, с учетом величины убытков составляет: 121 403 449 (сто двадцать один миллион четыреста три тысячи четыреста сорок девять) рублей, в т.ч. НДС 20% 10 533 522 (десять миллионов пятьсот тридцать три тысячи пятьсот двадцать два) рубля, в том числе:
1) Рыночная стоимость земельного участка составляет: 33 256 251 (тридцать три миллиона двести пятьдесят шесть тысяч двести пятьдесят один) рубль, с учетом НДС.
2) Рыночная стоимость основного строения составляет: 29 944 883 (двадцать девять миллионов девятьсот сорок четыре тысячи восемьсот восемьдесят три) рубля, с учетом НДС.
3) Величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объектов недвижимого имущества, составляет: 58 202 315 (пятьдесят восемь миллионов двести две тысячи триста пятнадцать) рублей.

3. Установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ... ... на здание, ... ... г. Люберцы, пр-кт. Октябрьский, д. 142,

4. Обязать ООО «Макдоналдс» освободить здание, ... ... в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда.
....
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд РЕШИЛ:

3. Изъять для государственных нужд Московской области у Общества с ограниченной ответственностью «Макдоналдс»:
- земельный участок, ... ... путем прекращения права аренды;
- здание, наименование: ... ... 508,6 кв. м, г. Люберцы, пр-кт. Октябрьский, д. 142 путем прекращения права собственности.

4. Установить, что размер рыночной стоимости права владения и пользования земельным участком ..., г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 142, с учетом величины убытков составляет: 127 677 690 рублей, в том числе: - рыночная стоимость права аренды земельного участка ... ... составляет: 44 941 878 рублей;
- рыночная стоимость основного строения ... ...составляет: 33 661 172 рублей, с учетом НДС.
- величина убытков, причиненных правообладателю изъятием ... : 49 074 640 рублей.
3. В удовлетворении остальной части иска отказать.

[simerios]

Одна из причин такой цены компенсации - отсутствие у ответчика права собственности на земельный участок.
Но 250 000 за кв метр не самая низкая цена на чужой земле. Ждем оценку от Демидова.

[Maxim D.]

А что вы оценить хотите?

Доходный метод здесь не совсем подходит, поскольку здание у Макдака было в собственности, следовательно потери от упущенной выгоды для них значительно выше, чем потери от заниженной оценки в случае, если был бы иной собственник, сдававший здание макдаку в аренду. Поэтому сходу возникает вопрос, а для кого оценивать-то.

А так, бывает такое. Как пример, есть предложение такого же плана - не про макдак имею ввиду, а про недвижимость -, только в Алтайском крае. Там, как пример, обошлись тем, что при расширении федеральной трассы от участка отрезали часть и передали в федеральную собственность. Здесь видимо какая-то реконструкция разъезда предполагается, стало быть, затронуть может не только Макдак.

[simerios]

А что вы оценить хотите?

Не знаю как автору темы, а мне интересно за какую сумму Макдак сможет восстановить свой общепитовский бизнес строительством или покупкой аналогичного помещения.

Здесь видимо какая-то реконструкция разъезда предполагается, стало быть, затронуть может не только Макдак.

Реконструкция Октябрьского проспекта
внешняя ссылка
Странно, что под раздачу не попал большой торговый центр рядом с Макдаком

[Maxim D.]

Не знаю как автору темы, а мне интересно за какую сумму Макдак сможет восстановить свой общепитовский бизнес строительством или покупкой аналогичного помещения.

Это может посчитать только конкретно Макдак, поскольку для них ситуация отличается от частного инвестора.
Думаю следующее:
1. Для Макдака существеннее потеря выручки, чем потери от заниженной оценки компенсации за снос. Допускаю, что у Макдака годовая выручка этой точки может быть выше суммы компенсации, так что для них целесообразнее может быть не увеличивать сумму компенсации, а пытаться отбить участок или вместо денежной компенсации добиться аренды участка по соседству. Мельком глянул план реконструкции, там за зданием Макдака отличная клумба для этих целей.
2. Дополнительно, предполагаю, для Макдака существенной потерей может быть усиление позиции конкурентов, они там рядом находятся и их реконструкция не затрагивает.
3. Компенсировать потери им поможет открытие, предполагаю, максимально близко к существующему месту. Место там есть, дальше вопрос договорённостей с администрацией города, если землёй она распоряжается в конкретном случае. Могут и не пойти навстречу, если земля уже кому-то намечена под какой-нибудь ТЦ, например.
4. По потерям также надо учитывать, что у Макдака явно сменилась стратегия открытия новых точек, поэтому локацию они явно не потеряют. Там в каком направлении ни ткнись, везде упрёшься в другую точку. Лет десять назад потеря этого здания была бы намного существеннее, полагаю.
5. А по расчёту сумм нужно знать особенности конкретно их компании. Я не думаю, что общим методом конкретно для них актуальны будут расчёты по строительству или приобретению здания в том же месте, поскольку в их случае конкретно и в целом в случае общепита есть ряд особенностей, которые в общем и целом существенно удорожают постройку аналогичного объекта и к участку больше требований, а в частности в их случае где-то что-то может стоить дешевле, чем для других участников рынка. Но опять же - здание они эксплуатируют сами, поэтому в их случае расчёты могут быть совершенно другие. Где-то за что-то переплатят, но что-то другое закупят или получат намного дешевле, чем для других.
6. Если строить под конкретного арендатора, то у них уже имеются презентации и перечень требований и пожеланий к земле, к зданию, коммуникациям и т.д., там всё очень подробно расписано и на всякий случай приложены картинки для точного понимания, что нужно, и схемы для понимания специалистов, то есть можно посчитать, во сколько дороже обойдётся создать объект с прицелом на конкретного долгосрочного арендатора. Но если они сами строят, то, повторюсь, думаю, что цифры у них другие будут.