Маленькая двушка внутри МКАД за 11 млн. ЮВАО? Посоветуйте рентабельный вариант 194 / 3665

Здравствуйте, уважаемые риэлторы!
Жизнь течет и меняется) когда-то покупала с местной помощью однушку за МКАД (ближние Люберцы), теперь вышла замуж, родили спиногрыза, встала необходимость расширяться. Очень надеюсь, что с помощью ваших советов сможем принять правильное решение и купить квартиру:
а) приемлемую для жизни в плане контингента и инфраструктуры
б) рентабельную для продажи лет через 5 и смену на более просторную/в лучшем районе. В идеале метим на Преображенку в квартиру от 50 кв.м.
в) рентабельную для аренды более-менее (первый год-другой хотим ее сдавать, пока тут останемся)
ДАНО: живем в доме 90-х годов в хорошей однушке достойной площади, 5 минут пешком от метро Жулебино, хороший контингент, идеальная инфраструктура, но географически это Люберцы. Эту квартиру продавать не будем, этот вопрос не выносится на обсуждение:)
ЧТО НАДО: вторую комнату для дочки, пока ей 2 года. И квартиру внутри МКАД, мы москвичи, прописки-доки московские, всю жизнь жили в Мск, тут напрягает подмосковная медицина (скорая, врач домой дочери), перспектива школы итп. Ну и хотелось бы немного побыстрее на работу добираться. Хотя на наш взгляд тут все неплохо с транспортной доступностью (Рязанка, Волгоградка, СВХ, новая ветка метро итп).
ЧТО ЕСТЬ: есть на данный момент хрущевка-двушка 44 метра на 5 этаже в Сходне/Химках, в нормальном состоянии, надеемся продать ее за 6,5-7 млн. Что скажете? Пока квартира в аренде.
БУДЕМ БРАТЬ: есть возможность взять примерно 4 млн в ипотеку + небольшие накопления.
ИТОГО: есть 11-11,5 млн.
ЧТО ИЩЕМ: в этот бюджет проходят всякие 9-12 этажки в ЮВАО с 5/6-метровыми кухнями. Очень смущает дальнейшая рентабельность при продаже после выплаты ипотеки - лет через 5, если Бог даст. И конечно смущает НЕпрестижность районов... Как там: отрицание, гнев, смирение, Выхино)))) Рассматриваем Чухлинку (в районе Грайвороновской), кусок старого района между Рязанкой и СВХ (ул.Михайлова-Хлобыстова, тихо там), что-то под Волгоградским проспектом – ближе к Волжской и паркам, возможно, есть неплохие куски между Рязанкой и Волгоградкой (в районе ул. Федора Полетаева итп).
Очень НЕ смотрю в сторону выхинского гетто: правее от метро Юго-Восточная до МКАД и выше СВХ, в Вешняки, где рынки и унылый контингент.

В указанных районах вижу постоянную недвигу по 10,5-11, даже трешки часто бывают (крошечные – по 50 м). Само собой, тесные с микрокухнями. А, еще очень важно наличие балкона, а там много домов без балконов.
В Некрасовку точно не поедем, вообще за МКАД не хотим больше. Знаю, что в Бибирево итп бывают тоже такие микродвушки тоже, но не лежит душа к этим северам, Дегунино и пр.

Может, я что-то упускаю? Какие-то крутые локации? И какие ваши прогнозы по заданным параметрам! Как посоветуете действовать?
И оцените плиз реальность продажи нашего химкинского хруща и "рыночность" цены.
Огромная благодарность и лучи добра всем заранее!

romoda

Не?
Чуть больше, но можт поторгуются еще. Зато кухня не 6.
внешняя ссылка
внешняя ссылка

вторая правда у кладбища)) локейшен хреновый у нее))

08.02.22, 17:07
artemon100 писал(а):
Как посоветуете действовать?

Поменять категорию жилья... Старые панельные девятиэтажки с кухней 5 сложно назвать ликвидным объектом... При первом кипише сразу бахаются в цене, а тут еще и Выхино... А еще и подшаманивать придется для аренды.. Ну сомнительный план...

08.02.22, 17:19
Минеева Татьяна писал(а):

08.02.22, 17:07
artemon100 писал(а):
Как посоветуете действовать?
Поменять категорию жилья... Старые панельные девятиэтажки с кухней 5 сложно назвать ликвидным объектом... При первом кипише сразу бахаются в цене, а тут еще и Выхино... А еще и подшаманивать придется для аренды.. Ну сомнительный план...

менять категорию - увеличивать тогда и бюджет. Дело не хитрое, но не всегда доступное

08.02.22, 17:25
romoda писал(а):
менять категорию - увеличивать тогда и бюджет.

Как вариант, можно попробовать (неделю назад еще можно было) поискать новострой внутри мкад, с отделкой от застройщика!!! по уступкам с ближайшими сроками сдачи (4-5мес), метров в районе 50 (двушку с 3 окнами), стоимостью около 12млн
Это будет поликвиднее старого фонда 40 метров, где еще и ремонт делать.
Ну если нет..тогда 44м старого фонда.

Εἰρήνη

artemon100,
1. Выдохнуть
2. Начать продавать Химки
3. Смотреть дома улучшенной планировки с кухней 8.5 хотя бы с 2 пассажирскими лифтами (п46, в этой серии хорошие 2ки-распашенки 52м2).
4. Присоединюсь к Беловой, смотреть новостройки Пика с отделкой по переуступке с ближайшими сроками сдачи.

Я бы с этого начала.

08.02.22, 17:07
artemon100 писал(а):
И конечно смущает НЕпрестижность районов.

Текстильщики смотрите, если старый фонд и ЮВАО.."лучший" район Москвы в районе улиц Шкулева - Волжский..Парки, школы, ледовый дворец бессейн, метро..да все есть.

08.02.22, 17:32
ir-ka писал(а):
4. Присоединюсь к Беловой, смотреть новостройки Пика с отделкой по переуступке с ближайшими сроками сдачи.

я не про ПИК)) Но можно и пик..что найдет

08.02.22, 17:30
Белова Анна писал(а):
Как вариант, можно попробовать (неделю назад еще можно было) поискать новострой внутри мкад, с отделкой от застройщика!!! по уступкам с ближайшими сроками сдачи (4-5мес), метров в районе 50 (двушку с 3 окнами), стоимостью около 12млн

Вчера похожий обзор делала по новострою, с ключами в этом году или в начале следующего .. К сожалению и близко ничего нет..

08.02.22, 17:47
Минеева Татьяна писал(а):
Вчера похожий обзор делала по новострою, с ключами в этом году или в начале следующего .. К сожалению и близко ничего нет..

есть