Инвестиции в паркинги для сдачи в аренду 30 / 460
17 мая 2022
У вас есть миллион или два и вы не знаете, куда их вложить? Фондовый рынок вас пугает, криптовалюты не интересуют, брать ипотеку не хочется? Депозиты приносят доход, но банкам вы не слишком доверяете? Хочется вложиться в недвижимость, но квартиры стоят в несколько раз дороже?
Тогда эта статья для вас!
Сегодня я постараюсь ответить на вопросы, который часто слышу в своем телеграмм-канале ( внешняя ссылка ):
Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
Как правильно выбирать паркинг?
На какой доход можно рассчитывать и какая ликвидность?
Как часто люди съезжают и сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать - оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
Если коротко - стоит. Паркинги не требуют ухода, ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа - ниже.
Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться.
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы: “Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место? Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест и почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?”
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
а) Вечные проблемы с парковкой. Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) - вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду. К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти - сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин, как многие сейчас строят - вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой. Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой? Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых. Тогда его цена была 760000, а аренда теперь составляет 11500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса - 80000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль, а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600 000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов - небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест - так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций - количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир. В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры - 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 - поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5. В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” - это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше - доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась - можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7%. При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах.
Моя клиентка - обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир. С квартирами, по ее словам, возни больше - но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора. Например так, как это сделал я - мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить. Ищите комфортные места, рядом с лифтом, хорошего размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет большое значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно. На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
Тогда эта статья для вас!
Сегодня я постараюсь ответить на вопросы, который часто слышу в своем телеграмм-канале ( внешняя ссылка ):
Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
Как правильно выбирать паркинг?
На какой доход можно рассчитывать и какая ликвидность?
Как часто люди съезжают и сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать - оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
Если коротко - стоит. Паркинги не требуют ухода, ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа - ниже.
Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться.
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы: “Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место? Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест и почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?”
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
а) Вечные проблемы с парковкой. Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) - вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду. К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти - сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин, как многие сейчас строят - вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой. Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой? Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых. Тогда его цена была 760000, а аренда теперь составляет 11500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса - 80000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль, а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600 000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов - небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест - так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций - количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир. В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры - 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 - поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5. В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” - это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше - доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась - можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7%. При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах.
Моя клиентка - обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир. С квартирами, по ее словам, возни больше - но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора. Например так, как это сделал я - мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить. Ищите комфортные места, рядом с лифтом, хорошего размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет большое значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно. На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
17 мая 2022
Первый раз вижу как в серединное место воткнули шкаф.
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
⏱ Время обращаться к профессионалу: учу клиентов продавать/покупать недвижимость !
17 мая 2022
Это не мой17.05.22, 10:47Realtor003 писал(а):Первый раз вижу как в серединное место воткнули шкаф.
(Предпочитаю поэтому у стеночки)
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
26 мая 2022
Как-то не оценили тему паркингов. Почему?
Мой телеграмм про инвестиции в недвижимость: внешняя ссылка
26 мая 2022
Потому, что людям жалко денег на аренду и покупку парковочного места
Эта тема актуальна только для цао и некоторых районов зао, юзао, например, т е , где у людей есть лишние деньги
На окраинах будут бросать свои машины как ни попадя, лишь бы не платить за парковку
Проза жизни, к сожалению
Не риэлтор
26 мая 2022
Александр, а какие у Ваших парковочных мест в Левел-Амурская коммунальные и другие обязательные платежи (охрана и т.п.) и какой налог на недвижимость?
И ещё (чисто теоретически) как по-Вашему поступать в случае, если арендатор не вносит платежи, а его машина так и стоит на парковочном месте, он ее не забирает?
И ещё (чисто теоретически) как по-Вашему поступать в случае, если арендатор не вносит платежи, а его машина так и стоит на парковочном месте, он ее не забирает?
26 мая 2022
Тут еще такой момент, что оценить будущую аренду паркинга очень сложно. У меня есть ряд примеров. В одном из них ЖК прям хорошего бизнес класса, в ЮЗАО, аренда 5 тыс, самые лучшие места за 7, и сдают и УК и жильцы. В другом кругом новая панель, а в дворе есть подземный паркинг цена 15-20 уже давно и очередь и это не ЦАО.
В моем районе паркинг стоит 3,5-5 их просто много, я снимала, но и у дома практически можно почти всегда припарковаться, после того как месяц мне было лень машину ставить в паркинг, всегда были места ближе, перестала снимать. Но например в ЖК Преображение с парковкой тяжко, паркинг нужен. В Метрополии тоже, но там попроще, ценник на паркинг 12-15.
То есть заплатив 2млн условно можно выйти и на доходность 10процентов в год, сдав за 15-20, а можно и сдать за 5тыс и с трудом.
В моем районе паркинг стоит 3,5-5 их просто много, я снимала, но и у дома практически можно почти всегда припарковаться, после того как месяц мне было лень машину ставить в паркинг, всегда были места ближе, перестала снимать. Но например в ЖК Преображение с парковкой тяжко, паркинг нужен. В Метрополии тоже, но там попроще, ценник на паркинг 12-15.
То есть заплатив 2млн условно можно выйти и на доходность 10процентов в год, сдав за 15-20, а можно и сдать за 5тыс и с трудом.
26 мая 2022
Все действительно зависит от многих факторов которые на этапе стройки невозможно оценить. Так что риски большие брать на котловане, а потом оказаться с неликвидом и с местом которое сдать за нормальные деньги невозможно.
Так же большие риски по стоимости обслуживание от УК. Иногда ценник бывает сильно завышен и вся доходность идет в трубу.
Так же большие риски по стоимости обслуживание от УК. Иногда ценник бывает сильно завышен и вся доходность идет в трубу.
26 мая 2022
И еще мысль.. не уверена в ней, но поделюсь. Скажем так паркинг в комфорт классе это скорее "роскошь". И в случае если таки к нам начнет заглядывать пушистый пушной зверек, разходы на паркинг люди порежут в первую очередь. До расходов на квартиры. Так ведь? Может и машин станет меньше в принципе..
26 мая 2022
Долгая история
Есть ещё же гаражные комплексы
Там доходность тоже выше
А прибыль стремится к усреднению везде
Это особенность Капитала
Ежегодная амнистия 
Глуп тот человек, который никогда не меняет своего мнения. Уинстон Черчилль
Глуп тот человек, который никогда не меняет своего мнения. Уинстон Черчилль
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 16 гостей
