Выкуп Сбербанком залоговой квартиры любого банка 8 / 117

Ирина Сорокина

Недавно провела сделку по продаже залогового объекта клиента.
Покупатель ипотечник Сбербанка.
Привожу схему сделки. Надеюсь будет полезно.
Выкуп залоговой квартиры.

Отличительные особенности:

По кредиту продавца должна отсутствовать проблемная задолженность.

Размера первоначального взноса заемщика должно быть достаточно для погашения задолженности продавца в банке — первичном кредиторе (размер первоначального взноса не должен быть меньше остатка задолженности).

Продавец до момента перехода права собственности в пользу заемщика и регистрации ипотеки в пользу банка должен выступать поручителем (промежуточный поручитель без учета платежеспособности).
Сделка проводится с СБР и СЭР.

Порядок проведения сделки:

После подписания кредитной документации заемщиком (покупателем) и договора поручительства продавцом — собственные средства (первоначальный взнос) заемщика переводятся на погашение задолженности продавца в иной банк по предоставленным реквизитам (это условие отражается в ДКП).
Кредитные денежные средства и собственные средства заемщика (первоначальный взнос при наличии остатка) зачисляются на СБР.
Сотрудник заводит сделку в СЭР и осуществляет приостановку, так как на объекте обременение иного банка.
Продавец снимает обременение.
После предоставления в банк выписки без обременения иного банка — отрабатывается приостановка по сделке СЭР (СЭР возобновляется), документы направляются на регистрацию.
После перехода права собственности к заемщику (покупателю) и регистрации обременения в пользу банка — раскрывается СБР в пользу продавца.
Продавец выводится из состава поручителей.

В нашем случае квартира была в залоге у Газпромбанка.
Сделка прошла успешно.
Но, как и прежде в таких сделках, слабое звено осталось.
Ввод продавца поручителем это отличный ход, но банк может и не пропустить продавца в этом качестве.

В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется.

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры

Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры, а весь риск схемы при этом лежит на покупателе. Если что, это он без первоначального взноса или его части и без квартиры останется.

Да, согласна. Поэтому в другой теме по этому вопросу написала- это маркетинговый ход Сбербанка.
-
Я продавала квартиру, покупал МИЭЛЬ. Их клиенты настолько довели агентов /только одно понижение комиссии накануне сделки чего стоило, я коллег поняла/, что никто и глазом не моргнул в сторону этой схемы. Уже как вырулит, так и вырулит.
Все прошло замечательно, но клиента-продавца пришлось плотно вести шаг за шагом. Мне тоже приключения ни к чему, если что. Контр-Агенты это поняли)
Все нормально. Но схема дырявая во многих местах, вы правы.

26.11.22, 11:39
Ирина Сорокина писал(а):
Все нормально. Но схема дырявая во многих местах, вы правы.

Продавать - можно, покупать - нет.

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а):

26.11.22, 10:51
Супермегазлая старушка писал(а):
В этой схеме, как Вы изложили, минимум 2 серьезных технических дыры
Где именно технические дыры? В чем они выражаются?

Это обычный выкуп залоговой квартиры. Ничего нового, кроме поручительства продавца. Но в определенной ситуации это может быть ещё хуже для покупателя. Эта схема нужна банку- он двух заёмщиков получил.

26.11.22, 11:06
Павел_К писал(а):
де именно технические дыры? В чем они выражаются?

А Вы не видите?