Вторичка продаётся дешевле новостроек? Эффект автосалона в недвижимости Москвы? 63 / 1355

Что выгоднее купить за 15 миллионов - стройку или готовое жилье

Коллеги, всем привет. Вчера мне написали что пост про 9 миллионов, где мы не смогли найти более выгодную вторичку, не репрезентативный. Тьфу, слово какое сложное

Мол, я не рассмотрел другие бюджеты и поэтому не смог найти что-то более выгодное на вторичном рынке.

Давайте тогда возьмем бюджет 15 миллионов и выясним: можно ли на вторичном рынке купить хорошую недвижимость за эти деньги с ценой аренды такой же, как мы получим на новостройках и рост цен.

Из новостроек первое что приходит в голову - ЖК Соул. За 15 миллионов можно купить евро-2 и за 100.000 сдать. Правда вам еще в ремонт и комплектацию придется вложить 3 миллиона. Ждать долго - 3 года. До 20 миллионов ценник вполне способен дорасти - сравните с Черняховского, 19. Если рынок не упадёт в целом.

Еще есть новый ЖК Мументс, рядом с Волоколамским, 24. Он даже чуть дешевле. Я вообще не знаю больше ЖК рядом с парком в Москве за эти деньги в бизнес-классе. Там аренду жду пониже - в районе 70000 в месяц. Может 80, если повезет. Рост цены до 18 миллионов выглядит реальным.

Еще можно по 7.5 млн купить две студии в Кронштадтском, 14 с отделкой. И сдать обе за 40-45 тысяч. Тоже получим аренду в районе 80000 в месяц и цены на ключах около 8.5-9 миллионов. Опять же, если рынок будет нормальный.

А вот что мы на вторичке можем найти и стоит ли связываться с новостройками и долгим ожиданием

Итак, что на вторичке можно взять?

Апартаменты мы с вами не смотрим, так как есть там свои проблемы. Там можно найти разные лоты - тот же ЖК Лайнер можно покопать и найти готовый лот с доходностью от аренды в 50-60000. Но это студии. Иногда без ремонта видел там евро-2 за 17 +- миллионов. Вот их хорошо сделать и сдать можно за 80-100. А если хороший дизайнер поработает - то дороже. Но цены там уже расти не будут.

Старый или умеренно старый фонд - квартиры. Сталинки, панель разного рода. Купить что-то приличное можно, но аренда будет в районе 50000-60000… Роста цен не будет, разве что весь рынок вырастет. Например вот такой объект: внешняя ссылка или этот: внешняя ссылка вы сдадите за 50-60 тысяч. Объекты я не проверял, просто примеры брал.

Переуступки в почти готовом или готовые первые очереди в новых домах. Например ЖК Октябрьское поле: внешняя ссылка . Покупаем, еще пару миллионов в ремонт пихаем и сдаём за 50-60 в лучшем случае. Тоже самое все. Или, например, Вестердам: внешняя ссылка - тоже надо вбухать 2.5 миллиона еще и сдадите за 60-70. Раньше писал что дороже, но обзор до СВО был по нему. Аренда снизилась с тех пор. Роста цен в будущем ждать не приходится…

Как видите - рынок гениальная, самоорганизующася структура, которую трудно обмануть. Для себя что-то найти готовое можно, а вот под аренду или в рост уже практически невозможно. Пока идет стройка - аренда принесёт здесь немного денег, но навряд ли обгонит рост цен на новостройки.

В общем у меня не получается найти что-то лучше на вторичке и обосновать с инвестиционной точки зрения «эффект автосалона», о котором все так дружно сейчас заявляют. Может быть получится у вас в комментариях?

PS Я не топлю за новостройки. Во вторичке есть свои

и

Но честно пытался найти объекты с более дорогой арендой и лучшей перспективой. Не выходит. А вообще - мы с радостью подберем вам лучшее готовое жилье на рынке и поможем купить и продать. Если вы решили что я работаю только с новостройками и поэтому пишу так - вы ошиблись.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

13.03.23, 10:05
Харыбин Александр писал(а):
Еще можно по 7.5 млн купить две студии в Кронштадтском, 14 с отделкой. И сдать обе за 40-45 тысяч. Тоже получим аренду в районе 80000 в месяц и цены на ключах около 8.5-9 миллионов. Опять же, если рынок будет нормальный.

1) Сколько в УК от ПИК стоит коммунальное обслуживание студии 20 кв м в этом ЖК, без учета ресурсов по счетчикам ?
2) Какое падение аренды ожидаете, если рынок не будет нормальным?

13.03.23, 11:15
Alwayzer писал(а):
1) Сколько в УК от ПИК стоит коммунальное обслуживание студии 20 кв м в этом ЖК, без учета ресурсов по счетчикам ?

Мне тоже интересно. Хорошо бы кто из владельцев студии 20 кв.м скан (фото) платежки выложил

bukinist

13.03.23, 12:40
Павел_К писал(а):

13.03.23, 11:15
Alwayzer писал(а):
1) Сколько в УК от ПИК стоит коммунальное обслуживание студии 20 кв м в этом ЖК, без учета ресурсов по счетчикам ?
Мне тоже интересно. Хорошо бы кто из владельцев студии 20 кв.м скан (фото) платежки выложил

2850 руб.в месяц за студию 21.5 м2 у меня в Котельниках ( Оранж парк) Это без воды и эл-ва.
Обслуживает ПИК-комфорт.

13.03.23, 13:09
bukinist писал(а):
2850 руб. за студию 21.5 м2 у меня в Котельниках ( Оранж парк) Это без воды и эл-ва. Обслуживает ПИК-комфорт.

Если отопление по индивидуальным поквартирным счетчикам, оно учитывается отдельно и сумма переменная ?

13.03.23, 13:17
Alwayzer писал(а):

13.03.23, 13:09
bukinist писал(а):
2850 руб. за студию 21.5 м2 у меня в Котельниках ( Оранж парк) Это без воды и эл-ва. Обслуживает ПИК-комфорт.
Отопление вроде бы по счетчикам, оно сюда вошло ?

Отопление, Cодержание и ремонт, охрана , вывоз мусора, домофон, ТВ антенна....может что забыл- все входит.
Капремонт не входит. ( его пока нет -может дом новый до 5 лет ?)

13.03.23, 13:09
bukinist писал(а):
2850 руб.в месяц за студию 21.5 м2 у меня в Котельниках ( Оранж парк)

Спасибо. Единственное, Оранж парк в Котельниках- это Московская область. Хотелось бы в Москве сумму коммуналки на студии 20 метров в Москве.

Ждать новостройку 3 года, заморозив 20 миллионов? Это означает потерю 5.5 миллиона, которые накапали бы за этот срок на вкладе под 8% годовых. Да и после сдачи дома в первые несколько лет сдача в найм будет проблематична из-за постоянных ремонтов вокруг.

13.03.23, 13:31
funfunych писал(а):
Ждать новостройку 3 года, заморозив 20 миллионов? Это означает потерю 5.5 миллиона, которые накапали бы за этот срок на вкладе под 8% годовых. Да и после сдачи дома в первые несколько лет сдача в найм будет проблематична из-за постоянных ремонтов вокруг.

Так у того же ПИКа скидка есть за полную оплату сразу, в районе 21-24%.

Даже выгоднее депозитов получается)

13.03.23, 13:31
funfunych писал(а):
Ждать новостройку 3 года, заморозив 20 миллионов? Это означает потерю 5.5 миллиона, которые накапали бы за этот срок на вкладе под 8% годовых. Да и после сдачи дома в первые несколько лет сдача в найм будет проблематична из-за постоянных ремонтов вокруг.

Кто ж новостройки за полную стоимость покупает? Только льготная ипотека и денежки при Вас. Если на общих основаниях ипотеку не дают, то подключать ипотечных брокеров, они знают ходы.