✅ Разбираем River Park Кутузовский 4 / 69

[Харыбин Александр]

River Park Кутузовский, локация тут: внешняя ссылка

Во время подбора серьезно рассматривали данный ЖК, отсюда и родился разбор:

На мой взгляд, один из самых противоречивых строящихся проектов на сегодняшний день. Дом на границе классов и районов.

Комбинация плюсов локации и проекта делают его одним из самых интересных домов в городе.

Комбинация минусов полностью вычеркивают данный ЖК для многих клиентов как дом для жизни и инвестиций.

Давайте разбираться.

Что строят:

5 башен высотой 45-46 этажей на общем стилобате:

1 очередь: 3 башни с выдачей ключей до 30.04.2027 г.
2 очередь: 2 башни - выдача ключей до 30.09.2028 г.

Всего квартир - 2012
Всего машиномест - 1134 (не очень много для премиум-класса, с учетом того, что треть из них на роботизированном паркинге)

Средняя площадь квартир - 70 метров.

Ген. подрядчик - ФОДД

Есть 3 вида отделки, разделение целиком по башням: Чистовая, White-box и Без отделки.

Отдельно застройщик строит частную школу и детский сад

Изучив презентацию и проект, суммировав заложенные в нем инженерные и премиальные решения, понимаю, что не могу даже вспомнить, где еще реализована схожая концентрация всего того, что может быть в современном ЖК:

Умный дом, центральная вентиляция и кондиционирование, фильтры отчистки воды до уровня питьевой, датчики загазованности в паркинге. В домах с отделкой вайтбокс также система централизованного увлажнения воздуха, радиусное остекление, квартиры с террасами и пентхаусы с высотой потолков более 6 метров.

Для резидентов запланированы: Фитнес клуб, закрытый двор со взрослыми растениями, многофункциональная игровая площадка, лаунж зоны на крышах домов, множество помещений для резидентов от детской комнаты, переговорной, спа-зоны и коворкинга, до совсем экзотических гольф-симуляторов и музыкального салона.

Отдельно похвалю, что предусмотрена зона для выгула собак за территорией двора.

В планировках квартир преобладают форматы Евро-3 и явная нацеленность на семейную аудиторию.

Но полноценным Премиум-классом данный ЖК назвать сложно:

Несмотря на максимальную насыщенность внутренней инфраструктуры, территория застройки остается довольно ограниченной.

В среднем 9 квартир на этаж, но на низких этажах - по 12-13 помещений

В проекте есть студии. Всего их менее 10% от общего количества квартир и средней площадью около 30-40 метров, но на 2-х этажах есть даже выбор 20-ти метровых квартир!

В итоге получаем:

Дом высокого уровня, который по качеству исполнения стоит выше стандартного бизнес класса, но из-за плотной посадки домов и концепции небоскребов назвать проект премиум-классом не получается. Я бы его охарактеризовал как бизнес+…

Где строят:

Дорогомиловский район ЗАО Москвы, в котором присутствует явный недостаток свежего фонда и в будущем его ждет большое развитие как премиального района - конкурента Хамовникам и Пресне.

Расположение - главная проблема ЖК.

Ривер парк Кутузовский оторван от города, причем не самыми приятными объектами:

С Севера по границе ЖК проходит Проспект Багратиона и ЖД пути МЦД-1.

С Востока у нас река и виды на Сити, но при этом сам дом в окружении автомобильных дорог, обеспечивающих ему транспортную доступность.

С Юга обжитой район с красивыми сталинскими домами, инфраструктурой и сквером около панорамы Бородинской битвы, но он отрезан, как стеной, зданием Гохрана.

С Запада промзона с электроподстанцией Россетей и автобусным парком.

В итоге, в радиусе 300 метров от ЖК получаем совсем грустное соседство, но если немного расширить диапазон, то картина меняется.

Город активно благоустраивает набережные в данном районе. Согласовано строительство пешеходного моста к Москва-Сити в 500 метрах от ЖК и развитие Набережной Тараса Шевченко. Жители РПК могут в будущем по красивой дороге пешком дойти до штаб-квартиры Сбера и Сити.
В 15-ти минутах пешком от дома вход в Парк Победы.
Пешеходные, и, особенно, велопрогулки становятся практически неограниченными.

К северу от ЖК - с другой стороны от проспекта Багратиона уже много лет ведется строительство Комфорта и Бизнес-класса.

Западный порт и Филисити ближайшие соседи. К востоку - на набережной Тараса Шевченко идет активная стройка Премиальных Бадаевского и Лаки Кутузовского. В планах амбициозный проект от Киевской площади.
А по пути к метро Парк Победы можно зайти во дворы Кутузовского проезда и ул. Генерала Ермолова, чтобы окунуться в атмосферу парадной сталинской архитектуры.

Как и написано в заголовке темы, дом на границе районов. Между Бизнес и Премиум классами.

Транспортная доступность:

Тут все замечательно.
Легкий выезд на ТТК и Кутузовский проспект.
Прямой выезд на Проспект Багратиона оценят владельцы дач на западе Московской области.
МЦД-1 с Аэроэкспрессом до Шереметьево и остановками в Сити и на Белорусской в 3х минутах от дома.
Метро Фили в 5 минутах от дома.
При необходимости есть метро Парк Победы в 12 минутах от дома.

Для кого данный ЖК:

Идеальный формат “квартиры для пиджака”. Или если вы постоянно живете за городом, в другом городе или стране, и нужно максимально удобное место, чтобы остановиться в Москве. Это - Ривер парк Кутузовский.

Как основное жилье хорошо выглядит для владельцев дач на Рублевском шоссе и людей, которые уже прочувствовали жизнь на Шелепихинской набережной и хотят улучшить условия.

Но я бы тут жить не стал. Почему? Просто за аналогичные бюджеты хочется уже быть причастным к центру города, чтобы можно было выйти из дома и пройтись по историческим местам. Здесь, к сожалению, этого не ощущается. Зато район для деловых людей, а я себя таковым не считаю, просто занимаюсь любимым хобби и вам помогаю.

Под аренду:

Просторные Е2, стоимостью 35-40 млн легко будут сдаваться за 200+ тысяч в месяц, а Евро-3 за 45-50 млн - от 300+ тысяч, при правильном выборе. Нормальная доходность для таких проектов.

Под инвестиции:

Есть потенциал, как и потенциал развития всего района. Но надо смотреть на видовые характеристики. В этих домах желательно выбирать именно высокие этажи.

В данный момент действуют интересные рассрочки, позволяющие зайти без удорожания, например:
Первоначальный взнос - 20%
Далее 60% долга по 7-11 ежеквартальных платежей, в зависимости от очереди.
Остаток - 20% при вводе дома в эксплуатацию.

При такой схеме и наличии всей суммы на покупку квартиры, размещенной на вкладе с доходностью выше 20% годовых, можно можно сэкономить 17-19% от стоимости квартиры в итоге. Тогда неплохая евро-трешка может обойтись в 40 млн, что очень интересно.

Вывод:

Если выбрать этаж повыше, то проект очень интересный и для жизни, и для инвестиций. В будущем точно станет украшением города, как и весь Дорогомиловский район.

Разбор взят из моего телеграмм-канала: внешняя ссылка Там же и визуал.

[megos]

небольшой я знаток, нового и не рылейтор. Но тема Энитэо от Текты, Хайд от МР, Файв от кого, я уже потерялся +- в одном формате с этим. Ривер парк в том же разуме. На край, если не торганут, выдадут бонус метрами, в одной интересной ВИНК. Как + можно наблюдать за территорий гохрана, как там у них, чего.

Считаю к этому всему нужен телепорт, или хотя бы массажную кабину с умелыми руками, стресс снять)

[Белова Анна]

Как + можно наблюдать за территорий гохрана, как там у них, чего.

Старое армянское кладбище. И границы его четко непонятны. Ну да ладно
Непонятный для меня жк.. локационно, совсем. Его бы вместо зп))
Ну продажи там идут. Стройка тоже двигается.
Самый крутой жк района.. и в такой треугольник его засадили ))

[megos]

Как + можно наблюдать за территорий гохрана, как там у них, чего.

Старое армянское кладбище. И границы его четко непонятны. Ну да ладно
Непонятный для меня жк.. локационно, совсем. Его бы вместо зп))
Ну продажи там идут. Стройка тоже двигается.
Самый крутой жк района.. и в такой треугольник его засадили ))

кого волнует, порт, филикровля, армянские кости, или еще какая шлеппоипень. Кресты из глубинки все схавают, строй да строй, картинки генери. Что не построй, все лучше, чем в деревнях. Потом аниматора-надомника заведут, преукрасят. Дальше стерпится. Вот смотрел бы Павелецкую, там хоть по ZM пройтись можно, но не вашу ПС, ваше то же говнище, что и это, но инвест на крестах хороший, с ваших слов.

Смотрел Опус, зажат в Дербеневских переулках, но относительно спокойно вокруг, до нормальной жизни, тоже пройти, но Кожевническая хорошая истинно московская улица, с душой, кто надо поймет.