Влияние кризиса ликвидности на мировые рынки коммерческой недвижимости 1 / 1729
31 окт. 2007
Unity_in : Настроение сейчас - Рабочее
авторский перевод статьи из журнала the economist, посвященной влиянию кризиса ликвидности на мировые рынки коммерческой недвижимости. Кто в теме, тот заценит
Оригинал статьи - здесь
Взгляд с вершины
Банковские кризисы и падения на рынках недвижимости часто идут рука об руку. Это одна из причин, почему недавний банковский кризис так обеспокоил американских инвесторов и чиновников. Рынок коммерческой недвижимости точно так же имеет свою историю взлетов и падений, которые приносили хаос на финансовые рынки. Вспомните падение цен на недвижимость в Японии в1990-ых или кризис вторичного банковского сектора в Британии в 1973-74, когда слишком активное кредитование девелоперских компаний сделало тот год худшим для Лондонской фондовой биржи в 20-м столетия. Даже при том, что коммерческая и жилая недвижимость всегда развивались по разному, те же самые факторы, связанные с американским рынком жилья – ужесточение требования к заемщикам и замедление экономического роста могут существенно снизить уровень спроса на офисные и торговые помещения. Точно также как и ипотечные кредиты, ссуды обеспеченные торговыми и офисными помещениями секьюритизировались и перепродавались инвесторам. В этих условиях могут ли в конечном итоге шикарные торговые центры и офисные здания повторить судьбу рынка субстандартного ипотечного кредитования?
С начала этого года было множество свидетельств перегретости этого рынка. Так в феврале этого года прайвет-эквати фонд Blackstone заплатил за Equity Office Properties, крупнейшего американского собственника и управляющего офисными зданиями рекордную цену в 39 миллиардов долларов. В Британии цены на акции компаний работающих на рынке недвижимости подскочили перед решением правительства ввести в январе новые структуры REIT, после нескольких лет нерешительности. В течение части 2006, больше чем половина денег, вложенных в британский взаимный фонд инвестировалась в собственность.
В нынешней же ситуации же, инвесторы склонны волноваться по любому поводу. «Рынок будто окатили ведром холодной воды», - комментирует Тони Хоррелл, глава отдела рынков капитала европейского отделения Jones Lang LaSalle. Акции компаний работающих на рынке недвижимости в течение лета пережили несколько падений, сделав сектор одним из худших на американском фондовом рынке в мае, июне и июле, согласно данным информационной группы Lipper. Но что это, начало очередного кризиса или некая разумная коррекция вызванная желанием инвесторов зафиксировать прибыль?
Коммерческая недвижимость была активом десятилетия. По данным Национальной Ассоциации Инвестиционных трастов Недвижимого имущества, инвестиции в американскую недвижимость сделанные в начале 2000 к концу прошлого года выросли бы более чем в четыре раза. Для сравнения, ведущий американский индекс курсов акций, S*P 500, вырос только на 8 % за тот же период.
И это не только американский феномен. По данным Investment Property Databank 16 из 21 национальных рынков недвижимости закрылись с двузначными цифрами доходности в прошлом году. Глобальный экономический бум, тесно связанный с желанием инвесторов найти альтернативу традиционным инструментам, таким как акции и облигации и сделал рынки недвижимости такими привлекательными. Несмотря на опасения инвесторов, отраслевые эксперты отмечают, что рынок пока ещё не достиг своего пика. По последним исследованиям Reis, уровень вакантности в американских офисах составлял 12.5 % в третьем квартале, что является самым низким уровнем за последние шесть лет. Арендные ставки выросли на 2.4 % между вторым и третьим кварталам, это конечно, более медленный рост, чем раньше, но все ещё достаточно существенный. Тони Хорелл прогнозирует дальнейший рост арендных ставок, поскольку на большинстве европейских рынков все ещё сильны фундаментальные факторы, способные стимулировать их рост.
Как считает Эндрю Джаксон из Standard Life Investments, компании управляющии инвестиционными фондами, инвесторы в коммерческой недвижимости не так зависят от заемных денег, как их коллеги в жилом секторе. Среднее соотношение заемного и собственного капитала в фондах в которые он вкладывает деньги – 31%. Как результат – ужесточение кредитных стандартов не имело для этого рынка столь драматических последствий как для рынка жилой недвижимости. Здесь так же пока все ещё не было такого большого роста просрочек по кредитам как в секторе субстандартного ипотечного кредитования.
Кризис ликвидности несомненно имел свои последствия, но пока их нельзя назвать катастрофическими. “Множество сделок останется в подвешенном состоянии, пока инвесторы будут рассчитывать на корректировку стоимости объектов, - поясняет Джонатан Томпсон, глава отела недвижимости KPMG. – Кредитование все еще доступно, но его стоимость немного повысилась, а отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества упало”.
Кен Коэн из Lehman Brothers утверждает, что объем выданных кредитов для финансирования сделок с недвижимостью сократился на половину с мая-июня, когда такой кредит был широко доступен. В свою очередь, это привело к резкому падению выпуска ценных бумаг обеспеченных ипотечными кредитами (CMBSs), кредитных продуктов, которые состоят из повторно упакованных ссуд, которые прежде были основным драйвером на рынке структурных финансов.
Это означает, что в дальнейшем рынки недвижимости будут вести себя по-разному. Те из них, что были явно перегреты, как например Британский рынок, уже увидели первое снижение за последние пятнадцать лет. Так, страховая компания Norwich Union понизил оценку одного из ее главного фондов собственности на 2-3 % в сентябре, в то время как British Land, ведущая группа собственности, не смогла продать торговый центр в Шеффилде, в северной Англии. На других рынках инвесторы могут перестать вкладывать деньги в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов. Но их будут все еще привлекать зданиями центры городов, или развивающиеся рынки типа Азии.
Многое будет зависеть от того, как быстро рынки капитала вернутся к нормальному состоянию. Кен Коэн рассчитывает, что это произойдет к новому году.
Коммерческая собственность больше не является таким выгодным инструментом для вложения денег, какой она казалась несколько лет назад, когда доходность в ней была намного выше, чем по государственным облигациям. Но будет что бы недавние колебания превратились в масштабный кризис, потребуют значительно более глобальные финансовые катаклизмы, чем те, что случались до сих пор.
авторский перевод статьи из журнала the economist, посвященной влиянию кризиса ликвидности на мировые рынки коммерческой недвижимости. Кто в теме, тот заценит
Оригинал статьи - здесь
Взгляд с вершины
Банковские кризисы и падения на рынках недвижимости часто идут рука об руку. Это одна из причин, почему недавний банковский кризис так обеспокоил американских инвесторов и чиновников. Рынок коммерческой недвижимости точно так же имеет свою историю взлетов и падений, которые приносили хаос на финансовые рынки. Вспомните падение цен на недвижимость в Японии в1990-ых или кризис вторичного банковского сектора в Британии в 1973-74, когда слишком активное кредитование девелоперских компаний сделало тот год худшим для Лондонской фондовой биржи в 20-м столетия. Даже при том, что коммерческая и жилая недвижимость всегда развивались по разному, те же самые факторы, связанные с американским рынком жилья – ужесточение требования к заемщикам и замедление экономического роста могут существенно снизить уровень спроса на офисные и торговые помещения. Точно также как и ипотечные кредиты, ссуды обеспеченные торговыми и офисными помещениями секьюритизировались и перепродавались инвесторам. В этих условиях могут ли в конечном итоге шикарные торговые центры и офисные здания повторить судьбу рынка субстандартного ипотечного кредитования?
С начала этого года было множество свидетельств перегретости этого рынка. Так в феврале этого года прайвет-эквати фонд Blackstone заплатил за Equity Office Properties, крупнейшего американского собственника и управляющего офисными зданиями рекордную цену в 39 миллиардов долларов. В Британии цены на акции компаний работающих на рынке недвижимости подскочили перед решением правительства ввести в январе новые структуры REIT, после нескольких лет нерешительности. В течение части 2006, больше чем половина денег, вложенных в британский взаимный фонд инвестировалась в собственность.
В нынешней же ситуации же, инвесторы склонны волноваться по любому поводу. «Рынок будто окатили ведром холодной воды», - комментирует Тони Хоррелл, глава отдела рынков капитала европейского отделения Jones Lang LaSalle. Акции компаний работающих на рынке недвижимости в течение лета пережили несколько падений, сделав сектор одним из худших на американском фондовом рынке в мае, июне и июле, согласно данным информационной группы Lipper. Но что это, начало очередного кризиса или некая разумная коррекция вызванная желанием инвесторов зафиксировать прибыль?
Коммерческая недвижимость была активом десятилетия. По данным Национальной Ассоциации Инвестиционных трастов Недвижимого имущества, инвестиции в американскую недвижимость сделанные в начале 2000 к концу прошлого года выросли бы более чем в четыре раза. Для сравнения, ведущий американский индекс курсов акций, S*P 500, вырос только на 8 % за тот же период.
И это не только американский феномен. По данным Investment Property Databank 16 из 21 национальных рынков недвижимости закрылись с двузначными цифрами доходности в прошлом году. Глобальный экономический бум, тесно связанный с желанием инвесторов найти альтернативу традиционным инструментам, таким как акции и облигации и сделал рынки недвижимости такими привлекательными. Несмотря на опасения инвесторов, отраслевые эксперты отмечают, что рынок пока ещё не достиг своего пика. По последним исследованиям Reis, уровень вакантности в американских офисах составлял 12.5 % в третьем квартале, что является самым низким уровнем за последние шесть лет. Арендные ставки выросли на 2.4 % между вторым и третьим кварталам, это конечно, более медленный рост, чем раньше, но все ещё достаточно существенный. Тони Хорелл прогнозирует дальнейший рост арендных ставок, поскольку на большинстве европейских рынков все ещё сильны фундаментальные факторы, способные стимулировать их рост.
Как считает Эндрю Джаксон из Standard Life Investments, компании управляющии инвестиционными фондами, инвесторы в коммерческой недвижимости не так зависят от заемных денег, как их коллеги в жилом секторе. Среднее соотношение заемного и собственного капитала в фондах в которые он вкладывает деньги – 31%. Как результат – ужесточение кредитных стандартов не имело для этого рынка столь драматических последствий как для рынка жилой недвижимости. Здесь так же пока все ещё не было такого большого роста просрочек по кредитам как в секторе субстандартного ипотечного кредитования.
Кризис ликвидности несомненно имел свои последствия, но пока их нельзя назвать катастрофическими. “Множество сделок останется в подвешенном состоянии, пока инвесторы будут рассчитывать на корректировку стоимости объектов, - поясняет Джонатан Томпсон, глава отела недвижимости KPMG. – Кредитование все еще доступно, но его стоимость немного повысилась, а отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества упало”.
Кен Коэн из Lehman Brothers утверждает, что объем выданных кредитов для финансирования сделок с недвижимостью сократился на половину с мая-июня, когда такой кредит был широко доступен. В свою очередь, это привело к резкому падению выпуска ценных бумаг обеспеченных ипотечными кредитами (CMBSs), кредитных продуктов, которые состоят из повторно упакованных ссуд, которые прежде были основным драйвером на рынке структурных финансов.
Это означает, что в дальнейшем рынки недвижимости будут вести себя по-разному. Те из них, что были явно перегреты, как например Британский рынок, уже увидели первое снижение за последние пятнадцать лет. Так, страховая компания Norwich Union понизил оценку одного из ее главного фондов собственности на 2-3 % в сентябре, в то время как British Land, ведущая группа собственности, не смогла продать торговый центр в Шеффилде, в северной Англии. На других рынках инвесторы могут перестать вкладывать деньги в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов. Но их будут все еще привлекать зданиями центры городов, или развивающиеся рынки типа Азии.
Многое будет зависеть от того, как быстро рынки капитала вернутся к нормальному состоянию. Кен Коэн рассчитывает, что это произойдет к новому году.
Коммерческая собственность больше не является таким выгодным инструментом для вложения денег, какой она казалась несколько лет назад, когда доходность в ней была намного выше, чем по государственным облигациям. Но будет что бы недавние колебания превратились в масштабный кризис, потребуют значительно более глобальные финансовые катаклизмы, чем те, что случались до сих пор.
Нижегородский риэлтор 89534157333.
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостя
