Как оценить земельный участок? 7 / 3081

При оценке земли всегда руководствовался рентабельностью вложений в участок, т.е. прикидывали что здесь можно построить, за какие деньги и когда и в каком количестве можно получить назад вложенное. Иногда, в случаях достаточной очевидности ликвидности под строительство жилья или ТРЦ, мы тупо прикидывали стоимость из расчета $100 на 1 кв.м. общей площади будущего строения, т.е. если на предлагемом участке можно построить 10 000 кв.м. жилья, участок может стоить $1 млн.
Но сегодня прочитал в новостях, что ГК "ПиК" переуступила Сингапурскому девелоперу участок под строительство 1 млн кв.м. жилья в Подмосковье за 233 млн долларов и это показалось мне интересным. Действительно стоимость жилья выросла в 2 раза, а мы все жмемся в оценках к пресловутой сотне за метр, хотя и больше 230 кушают нормально.
Вопрос такой, а может и ещё дороже уже есть прецеденты?

Вообще-то, не понятно, откуда взялась оценка в 100$ за кв.м. Насколько я знаю, оценивают:
1) 3-5 % от суммарной стоимости конечного продукта;
2) 15-20% от прибыли, полученной от реализации объекта.

Конечно, это очень грубая оценка, ибо есть стоимость инфраструктуры, которая может на двух одинаковых участках отличаться на порядок (или даже порядки!).

Евгений Дорфман писал(а):
Вообще-то, не понятно, откуда взялась оценка в 100$ за кв.м. Насколько я знаю, оценивают:
1) 3-5 % от суммарной стоимости конечного продукта;
2) 15-20% от прибыли, полученной от реализации объекта.

Да, применяем все и перекрестно такой вариант с сотней баксов за метр будущих площадей натаскиваешь на объект, если цифры по разным расчетам примерно сходятся, значит окончательная оценка будет верной.
Евгений, прикинь на имеющиеся у тебя в памяти земельные участки со стоимостью и если они уже реализованы девелоперами, т.е. ты знаешь сколько на выходе получилось площадей, оцени участок по новой и ты увидишь, что он был реализован в свое время в районе цифры $100/кв.м. будущих площадей. Это цифра частенько получается.

Игорь, получается "средняя температура по больнице". Соглашусь, что если брать примеры 1-3 летней давности для о-о-о-чень средних (?!) участков - наверное, прав +/- 20% (ничего себе, погрешность?). Сейчас, думаю, ситуация изменилась. Начальные вложения на уровне 200-300$ за кв.м. при конечной цене метра 3-5 тыс. тех же $ уже не кажутся чрезмерными. И вообще, аппетиты продавца в нынешней ситуации кажутся близкими к смешным в сравнении с аппетитами регулирующих и контролирующих органов. При этом с неизбежностью вижу, как падают - и существенно - аппетиты девелоперов и инвесторов.

Евгений Дорфман писал(а):
Игорь, получается "средняя температура по больнице".

Согласен и не спорю, но для меня это был один из критериев оценки стоимости предлагаемого участка. Если за него на входе просили сумму, которую разбив на будущие площади мы получали по $300 за кв.м., а стоимость реализации готовых площадей в данном месте не превышала $700, то цена явно не вписывалась в рынок, так как надо ещё было построить и что-то заработать девелоперу. Если же я видел что цифра в рамках $50-100, можно было думать дальше. Только один из критериев, а на самом деле применялось и применяется множество.

Здравствуйте еще раз,Игорь! Вы тут про московские земли говорите,я не специалист по-России.А вот на Юге у нас,к примеру,в конце февраля участок 11000 м2под 20 коттеджей всего-лишь (3800м2) упорхнул за 11 мле евро.Или другой пример,в Декабре прошлого года участок 14000 м2 с утвержденным проэктом(Под Отель,56 комнат) почти около океана был продан за 7,5 млн,и это при том что готовый Отель (со строительной площадью около 10000м2) ну никак больше 14-15 не тянет пока.ПОКА! Вот и скупают ирландские инвесторы землю как очумелые.Так что на мой взгляд, только спрос формирует цены.

Вот бы этих ирландцев ко мне в Томск, я бы им столько земли насувал. Для справки Томск- это не деревня. У нас в среднем земля считается просто: если место хорошее(под коммерческое строительство) -
2 млн.р/сотка, а есть даже 6 стоток за 60млн.р продают в самом самом центре в супер проходном месте, 1 см от красной линии, что удивительно но парковка машин на 40 рядом На этих сотках вполне можно ТЦ построить на 1500кв.м и где-то 1100кв.м (за крайним вычетом сервитутов) здавать в аренду со средней ставкой 2500т.р/кв.м, т.е за 2750млн./мес. Строительство обойдется с высшим ремонтом не дороже 45т.р/кв.м. Вот и получаем 60млн.руб+1500*45000руб=(60+67,5)=127,5млн.руб. Пусть будет 130млн.руб - это более 2% в месяц рентабельности!!! Если продавцом участка был бы я -то я скорее бы нашел инвестора и получил квадратные метры в соотношении близком к 50%. Просто и надёжно!