Апартаменты в Москве с доходностью 10+% 44 / 859

Недавно обсуждали на консультации с одним из подписчиков его апартаменты, которые приносят доход более 10%.

Это редевелопмент - старые здания, которые реставрируют и превращают в современные небольшие жилые комплексы со студиями. Часто потолки в них настолько высокие, что можно построить второй этаж и сделать удобную антресоль с кроватью.

Но главное - там бывают и спортзалы и кафе и коворкинги, которые так любит молодежь. А ведь именно молодежь сейчас и является основным арендатором в Москве. Взрослые люди уже не едут на заработки в столицу - им есть чем заняться в регионах, в отличие от 90-х и нулевых.

Молодежь смотрит фильмы и любит лофт, смузи, коливинг, коворкинг, кафешник, чиллинг и еще много новых интересных слов. Этот тренд и уловили инвесторы, скупающие собачьи будки старые АТС, административные здания при разрушенных предприятиях и прочие «лофты». Они их очень прикольно переделывают и людям «заходит».

А еще правильно подобранные апартаменты близко к центру приносят отличный доход от посуточный аренды. Клиент покупает их по 5-6 миллионов и сдает управляющей компании за 60000. Доходность 10% и более.

Таким образом создается впечатление, что очень выгодно купить готовый апартамент за 5-6 миллионов, а не ждать обычную скучную стройку два года (кстати, редевелопмент часто уже продаётся с отделкой). Сдать его можно за 50-60 тысяч управляющей компании, которая сама будет этим всем заниматься. Останется только получать доход 10%+. И у подписчика схема прекрасно работает.

Но так ли все просто на самом деле? Разберёмся в завтрашнем посте. Чтобы не пропустить - подписывайтесь на мой телеграмм-канал включите уведомления: внешняя ссылка и поставьте лайк плиз - так мне будет приятно

.

Апартаменты с доходом от 10% годовых в Москве - продолжение

Позавчера на консультации с подписчицей обсуждали подбор квартиры под аренду в Москве и затронули редевелопмент.

Схема кажется чудесной, но есть и свои нюансы, которые мы с вами сейчас и разберём. Добавим ложку дегтя, так сказать:

это коммерческие старые помещения, которые легко могут попасть под КРТ. Если их снесут - вам просто вернут кадастровую стоимость, которая в разы меньше уплаченной. Полтора - два миллиона, вместо 5-6 🥲.

Имущественный налог достаточно высокий. Может быть сначала 20-30 тысяч в год. А если пересмотрят кадастровую стоимость в сторону повышения, то и 50-60. Но в этом случае первый минус не так страшен.

Коммуникации типа «свет» и «вода» могут исчезнуть, так как старые договоры прекратили свое действие с поставщиками, а новые на эти здания никто заключать не спешит. Это все индивидуально и ситуационно. Такие прецеденты есть. Это не квартиры - вас никто защищать, холить и лелеять не будет, как в квартирах.

У таких инвесторов-застройщиков могут возникнуть любые проблемы с законом, с оформлением постройки, земли, много с чем. Как правило - это частные лица, небольшие ООО. Снесут и не заметят, могут запретить доступ в помещение, обрезать трубы и провода. Все что угодно. На практике такое бывает редко.

Сдача таких апартаментов - коммерческая деятельность. А потому сдавать придется «в серую», либо как ИП. Сдача в серую делает вас беззащитным перед арендатором, любой спор заканчивается: «Я сдам вас в налоговую!» Но сдача через ИП - это не только минус, но и плюс, не понимаю почему все так боятся ИП. Налог низкий. Взносы прекрасно возвращаются через уменьшение налогов. Просто люди боятся того, чего не знают.

Коммунальные платежи выше примерно в два раза, чем в нормальных апартаментах и квартирах. За студию 18м2 придется платить порядка 5-7 тысяч в месяц.

Низкая ликвидность при продаже. Все эти минусы заставляют большинство людей шарахаться от такого рода недвижимости. Хотя есть и совсем не разбирающиеся.

Тем не менее, не нужно шарахаться от таких объектов. Их нужно уметь выбирать и готовить. Это просто инструмент, эффективный и опасный как болгарка.

внешняя ссылка

Депозит в банке + 10% , и высокая ликвидность. Я ба сказал максимальная) поднимут ключ до 10 , будет ещё выше .

А вообще это уже напоминает рассылку брокеров , которые лохов загоняют в любой неликвид ради получения комиссионных ...

13.08.23, 10:09
Харыбин Александр писал(а):
А потому сдавать придется «в серую», либо как ИП. Сдача в серую делает вас беззащитным перед арендатором, любой спор заканчивается: «Я сдам вас в налоговую!» Но сдача через ИП - это не только минус, но и плюс, не понимаю почему все так боятся ИП. Налог низкий. Взносы прекрасно возвращаются через уменьшение налогов. Просто люди боятся того, чего не знают

Не знал, спасибо

P.s. глянул .. и правда не надо платить 45 тыщ

внешняя ссылка

13.08.23, 10:23
Гуревич Эдуард писал(а):
Депозит в банке + 10% , и высокая ликвидность. Я ба сказал максимальная) поднимут ключ до 10 , будет ещё выше .

А вообще это уже напоминает рассылку брокеров , которые лохов загоняют в любой неликвид ради получения комиссионных ...

Вы вообще читали что я написал во втором продолжении? Вы готовы в банке держать большие суммы?

Готовые апартаменты в Москве с доходностью более 10% годовых

Часть 3 - реальная доходность…

В Часть 1 и часть 2 мы обсудили, что это за зверь такой и какие несёт в себе риски. Выяснили, что это такая себе «болгарка» в недвижимости, которой легко можно оттяпать и палец и руку, при неаккуратном обращении, однако она может быть очень эффективной. Сегодня посчитаем - так ли это на самом деле и какой реальный доход дают такие инструменты.

Итак. Мы купили апартамент за 6 миллионов, который успешно сдали управляющей компании за 50-60 тысяч. Средняя 55000. Допустим, что управляющие такие как мы - честные и следят за апартаментом как за своим.

Амортизация минимальна - допустим 24000 в год на всякие мелкие доделки и поломки или 2000 в месяц.

Налог на имущество возьмем средний - 36000 в год. Или 3000 в месяц.

Также налог с аренды 6%. 1% вы возвращаете себе, как и страховые взносы. Плюс он-лайн касса 36000 в год средняя. 3300 плюс 3000 за кассу. Ну и всякие комиссии - их округлим грубо до 700 рублей в месяц, чтобы без копеек. Выходит 7000.

В Москве коммуналку принято включать в стоимость. Поэтому сверху вы еще отдадите 6000 в месяц. Если в среднем. Коммуналка тут высокая.

При посуточной аренде есть еще ряд издержек. Кто пойдет - сам увидит. Но я вас больше пугать не буду, потому что мы сдаём в долгую и управляем. Здесь только наше управление - 10%. 5500 в месяц. Можно и это не считать, вдруг вы сами будете управлять, но тогда это уже не пассивный доход. Да и вместо нас будут тогда другие издержки, возможно более суровые, так как вы наломаете дров в первые разы

Давайте все-таки лучше с нами - 5500. Ибо мы умеем и арендаторов выбирать и отношения с ними строить и все оптимизировать и квартиры проверять.

Ах, да! Вы не только за 6 миллионов купили - вы еще и вложили в мебель технику 500.000. 6500000 считаем.

Итак. 55000-(2000+3000+7000+6000+5500)=31500.

Ваша чистая средняя прибыль = 31500 рублей в месяц.

А нет! Еще простой. Даже если за год на поиск арендатора вы потратите всего неделю, то это уже минус 1000 в месяц. Или 13 750. Даже больше 1000 в месяц выходит. А если вы сами дольше будете сдавать, то как раз 1500 можно отнять. Простой - это один из главных врагов рантье. Поэтому, когда я встречаю арендодателя «нетороплюся», сдающего квартиру или апартамент 1-2 месяца со словами: «Я не тороплюсь, на 5000 дешевле не сдам, уборку делать не буду и старую стенку не выкину», то понимаю что его доход вообще стремится к минимуму.

Выходит, что ваша чистая реальная доходность = 30000 в месяц или 360.000 в год

Делим 6.500.000 на 360.000 и получаем окупаемость 18 лет. За которые эту рухлядь нафиг снесут скорее всего или сама испортится. Или 360 тыс. делим на 6.5 млн и умножаем на 100 и получаем … 5.5%. Это ваша годовая доходность. Рухлядь в цене расти навряд ли будет, разве что со всем рынком, в отличие от хороших квартир.

То есть, мы покупаем дорогой и высокорисковый низколиквидный актив ради 5.5% годовых. Окупаемость - 18 лет. Профи могут иногда немного улучшить эти показатели, но они все равно будут похожими.

И не нужно мне рассказывать, как вы купили апартамент за 3 миллиона, а сейчас он уже стоит 6. Это было раньше, сейчас таких цен нет, а мы не живем прошлым.

Я людям обычно подбираю и бронирую лучшие квартиры в строящихся домах в Москве, с доходностью от аренды +-6% и примерно таким же ростом цены на протяжении 10 лет. То есть мы с клиентами получаем доходность от аренды 5-6% и рост тела 5-6% на протяжении 10-15 лет. Или 10-12% годовых в НОРМАЛЬНЫХ жилых комплексах и квартирах.

Так зачем лезть в этот неликвид, который с прибылью вы навряд ли продадите, а может его снесут через 5-10 лет, скажите на милость?

А еще ваш налог там вырастет в два раза скоро, так как пересмотрят кадастровую стоимость. И будет он 72000 в год. Дураков нет, считать вам вечно с 1.5-2 миллионов никто не будет. Эта халява скоро кончится и тогда все ринутся скидывать эти чудесные студии - хорошо если свои деньги вытащить удастся.

У меня получилась такая математика, а у вас? Хотите, завтра такой же рассчет по квартирам увидеть - ставьте лайк. Так я пойму, что тема продолжает быть интересной.

Пост из моего телеграмм-канала: внешняя ссылка , подписывайтесь, там много разборов лучших жилых комплексов.

Да и без телеграм канала понятно, что апарты это самое неудачное, что можно придумать как вложение средств. Если ты не девелопер конечно, который продал комплекс апартаментов до момента, когда стало ясно, что им не станут присваивать статус жилого помещения.

14.08.23, 16:47
Jeneva писал(а):
Да и без телеграм канала понятно, что апарты это самое неудачное, что можно придумать как вложение средств. Если ты не девелопер конечно, который продал комплекс апартаментов до момента, когда стало ясно, что им не станут присваивать статус жилого помещения.

Вот здесь не соглашусь, это как ругать молоток или плоскогубцы или зубило. Это просто инструмент и многое зависит от цены, от расположения, от характеристик и перспектив. Я разбираю специфические апартаменты и завтра приведу расчеты по квартирам!

Вообще странно, я думал что эта информация будет и интересной и полезной. Все все знают или фигню запостил?

Asti495 ***

15.08.23, 00:36
Харыбин Александр писал(а):
Все все знают или фигню запостил?

Мне кажется, что в Москве нет ни одних апартов, оформленных полноценно, так что фигню.
Покажите хоть одну выписку из ЕГРН, где лестницы, холлы, лифтовые шахты, земля оформлены в долевую на всех владельцев апартов. А договоры на долевую собственность на землю или на аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, где указаны все владельцы апартов?