Четырехкомнатная квартира на таганке 97 / 2182

heheh писал(а):
Все-таки не все так плохо у Тс, потому можно рискнуть подороже выставить. Ну не выйдет, тогда уж 23 пусть. В соседней теме про Строгино по 200 с чем-то в панелях продают. Тут все-таки центр исторический, Яуза. Хотя не видя квартиры, сложно точно и верно оценить.

Тактика очень важна. Особенно на нынешнем рынке. Увы, ваша тактика приведет к плачевному результату. Мое мнение сложилось исходя из опыта. Допускаю, что вы можете считать иначе.

ТС стоит прогуляться в обе трешки в своем доме и понять сколько они уже пытаются продать свои 80 за 20,7, торгуются ли они до 19, и чем их планировки эффективнее, чтобы осознать, что бОльшую площадь продавать он будет еще дольше, если не возьмет ценой и своими плюшками.

eiler2005

Святослав Сергеевич писал(а):
что то быстро продавать решили - 24 июня купили только..!
что не понравилось?

я купил рядом с родственниками, да, все верно. но сам продавать не хочу в ближайшие лет 10. к вопросу о проходной комнате, делали небольшую перепланировку - комнату можно легко сделать изолированной. перепланировку делали - так как таким образом получался большой и красивый холл с эркером.

в трешки я ходил - там все около 21 млн, торговаться не планируют. плюс состояние - капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций и кухни по 8 квадратов. еще у трешки одной этаж очень низкий, а у той, что на 9ом - крыша течет. вывод - эти трешки никогда не продадут. у родственников все же капитальный не требуется, этаж 6ой и нет проблемы с крышей.

eiler2005

Алексей Слесарев писал(а):
eiler2005
В 1 корпусе на 2 этаже трешку 90 кв.м метров за 18750 продают. Начинали они с 09.07.2016г., с 23 000. Но, у них 2 этаж и окна на Садовое. В вашем случае все более интересное. Но не на 8-9 млн.! Щупать спрос в ЦАО можно, но сейчас мало эффективно. Все равно, продаж мало, спрос низкий. Судя по остальным конкурентам, срокам их экспозиции и динамике, думаю что нужно пробовать 23 000 и смотреть реакцию рынка. А дальше, по ситуации. Хотя, я могу ошибаться, но у меня есть ощущение, что дороже 20 000, покупатели вряд ли вам предложат.

корпус 1 - это дом совсем другого качества. 1923его года, все окна на садовое и второй этаж. так что сравнение уместно, но не релевантно.

eiler2005
То, что дом стоит на набережной и квартира имеет видовые характеристики на Кремль - это однозначный плюс. Год постройки 62 и ж/б перекрытия это плюс.
Состояние ремонта трудно оценить не видя его, но он тоже сыграет свою роль при продаже.
Такие объекты очень сложно оценивать "за глаза" - это не типовая 3ка в п44 в спальном районе. Такие квартиры однозначно нужно оценивать исключительно после осмотра, так как счет идет на миллионы, а не сотни тысяч при заочной оценке.
Она может уйти и за 27 и за 23 миллиона, все будет зависить от множества мелочей, которые можно оценить исключительно визуально.

eiler2005 писал(а):
Всем добрый вечер!

родственники задумали продать свою квартиру

Земляной вал 52/16, стр 2. Дом 1962ого года, 6ой этаж. перекрытия - жб.

Здравствуйте
Средняя цена за метр согласно моему калькулятору 239 473.91 рублей
Или 99метров=99*239473.91=23 707 917.26рублей

Alexey Moskva писал(а):
Средняя цена за метр согласно моему калькулятору 239 473.91 рублей

Вроде того. А остальное зависит от нюансов. Объект в итоге может быть как дороже, так и дешевле. Здесь есть еще одна тонкость. Может так получиться, что за 27, что и за 17, будет продаваться одинаково долго. Потому, я рекомендую весьма скрупулезно подойти к процессу выявления всех прямых и косвенных конкурентов, и здравому анализу их и своей ситуации. Если по всем параметрам быть от них на шаг вперед, то есть шансы в течении года найти своего покупателя.

Алексей Слесарев писал(а):
Если по всем параметрам быть от них на шаг вперед, то есть шансы в течении года найти своего покупателя.

Года? Леш, не слишком? Потери будут каковы при таком подходе?

Алексей Слесарев писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Средняя цена за метр согласно моему калькулятору 239 473.91 рублей

Вроде того. А остальное зависит от нюансов. Объект в итоге может быть как дороже, так и дешевле. Здесь есть еще одна тонкость. Может так получиться, что за 27, что и за 17, будет продаваться одинаково долго. Потому, я рекомендую весьма скрупулезно подойти к процессу выявления всех прямых и косвенных конкурентов, и здравому анализу их и своей ситуации. Если по всем параметрам быть от них на шаг вперед, то есть шансы в течении года найти своего покупателя.

А я предлагаю не гнаться за конкурентами, потому что в центре каждый объект уникален.
Выработать грамотную стратегию, имея 3 плана А, Б, и С на случай разного развития ситуации, и четко следовать планы

Юлия Баграмова писал(а):
Года? Леш, не слишком? Потери будут каковы при таком подходе?

Юля. Я понимаю твои мысли. Здесь жилье не типовое. Но, это не главное. Самой большой проблемой является локация. Ну кто в здравом уме будет покупать там? Разве только тот, кому нужно именно там. Работа, родственники и т.п. Потому, реальных покупателей там мало. В отличии от продавцов, которых много. Но по тем же причинам, хорошего жилья там тоже мало. В таких ситуациях я очень тщательно прорабатываю конкурентов на предмет цены, торга, условий и т.п. И регулярно щупаю их за вымя. А пощупать реальный спрос там нельзя. Вернее можно, но информация получиться далекой от действительности, т.к. под видом покупателей там будет много всяких инвесторов и прочих прожектеров. Они будут ходить на просмотры, даже мерить что то рулетками, задавать умные вопросы и цокать языками. Но на большее они не способны. Вот и выходит, что только ждать мотивированного покупателя. А на это может уйти год. Хотя, у меня такого не было. Обычно 3-4 месяца, реже 6-8 месяцев. Но, допускаю и год. Аукцион позволит продать быстрее. Но с потерями в 20-30%. Доказано опытным путем.