ЖК Well House, оценка и предсказание 27 / 484

Добрый день.
В данной теме написан отчет по оценке стоимости квадратного метра в ЖК Well House в 1-но, 2-х 3-х и более комнатных квартирах за период с 22.11.2015, а также дана моя оценка на будущее по стоимости до 18.12.2016
Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете.
Постройка образована 4-мя высотными секциями, самая низкая из которых насчитывает 33 этажа. Максимальный уровень, на котором расположены квартиры – 48 этаж. Общая высота здания 161 м. Часть инфраструктуры комплекса находится в постройках высотой 5 и 7 этажей, прилегающих к сторонам треугольника, образуемого высотными сооружениями. Расстояние от Кремля 12.1 км. Количество квартир 440, минимальная площадь 109 м2, максимальная 178 м2. Расстояние от метро 2.23 км.

Средняя цена за метр

Количество продаваемых квартир

Это что касается текущей ситуации.
Теперь о будущем.
В своих работах ( viewtopic.php?f=13&t=44867 ) я установил, что цена за метр зависит от цену за баррель нефти. Собственно на этой зависимости и будет выстроена будущая оценка.

Зависимость эта идет с некоторым замедлением. То есть сначала идет изменение цены на нефть, а уже через определенное время цена на недвижимость реагирует на это изменение.
В нашем случае это 21 день или 3 недели.
Вот так выглядит на графике зависимость изменения стоимости квадратного метра от изменения стоимости барреля нефти:

И вот так выглядит эта зависимость в числовых значениях:

Получаем, что наш коэффициент зависимости изменяется в пределах: .122 и 1.796, а его среднее 0.95

Мы понимаем, что недвижимость достаточно консервативна и поэтому возьмем наименьший коэффициент изменения 0.122

Далее возьмем оценку стоимости барреля нефти на сайте внешняя ссылка

А теперь . помня. что отставание на изменение у нас 21 день и коэффициент изменения 0.122, а также то, что на 28.08 стоимость за квадратный метр равняется 241 637.43 рублей и цена за баррель нефти равняется 49.42
получим следующие оценки:

18.сен 241792.9347
18.окт 239671.0545
18.ноя 240087.6918
18.дек 240437.212

Alexey Moskva писал(а):
Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете.

Он ещё падать не начал? :ne_vi_del:

Колебания цены в пределах статистической погрешности - зато есть целая ~~около~~научная теория... :ya_hoo_oo:

Интереснее поизучать стоимость отдельно по 1-кам, 2-кам и т.д. на протяжении не 20-40 дней, а 2,3,5,7... годов... Но не стоимость абстрактного метра, а именно ОБЪЕКТОВ... :du_ma_et:

(наука на службе человечества...)

Наблюдал переодические сбросы партий больших квартир на потяжении 3-х лет в этом комплексе, интересно все проданы или так же всё висят ? :ni_zia:

Святослав писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Краткая информация по ЖК, ее просто найти в интернете.

Он ещё падать не начал?
Колебания цены в пределах статистической погрешности - зато есть целая ~~около~~научная теория...
Интереснее поизучать стоимость отдельно по 1-кам, 2-кам и т.д. на протяжении не 20-40 дней, а 2,3,5,7... годов... Но не стормость метра, а ОБЪЕКТОВ...
Наблюдал переодические сбросы больших квартир на потядении 3-х лет в этом комплексе, интересно все проданы или так же всё висят ?

Сейчас висит 232 квартиры, из них 1-к 8, 2-к 65, 3-к 54, 4 и более комнат 105

А по ценам на 21.11
index 1-kom 2-kom 3-kom 4+ kom vsego
2015-11-21 00:00:00 250369.1466 302149.8907 277526.2875 277068.5949 268766.6048
2016-08-28 00:00:00 248491.1277 268845.5975 236799.6582 235717.9302 241637.4314

Значит 1-ки упали на 2000рублей, 2-ки на 33000рублей за метр, 3-ки на 40000 рублей за метр, более 3-х комнат на 41000рублей . Иил если говорить в процентном соотношении, то примерно на 15%

В теории очень много узких мест, поэтому название темы верное - "предсказание"

Dmitry T. писал(а):
В теории очень много узких мест, поэтому название темы верное - "предсказание"

На само деле я не знаю как правильно писать по-русски. По английски -это prediction, что переводится как предсказание, прогнозирование

А почему именно Велл Хаус?

Владимир Романенко писал(а):
А почему именно Велл Хаус?

У меня в списке 5-6 адресов. Пр них как то спрашивал рпользователь на нерсе, и я делал оценку по ним для одного периода. Теперь решил сделать оценку по всем периодам.
А далее буду рассматривать другие ЖК- это не проблема- работа правда на пол дня

Alexey Moskva
Я мало верю в однофакторные зависимости, да и теория довольная шаткая.
Это вообще проблема современной науки, когда ищутся зависимости там, где их может и не быть, допустим можно найти зависимость того, что если человек кушает помидоры, то он чаще попадет под машину и возможно это так и есть, но... :hi_hi_hi:

Alexey Moskva
Вы б еще и адресок писали. Я понимаю, что все должны знать все жк в 12 и более км от Кремля.
Но зачем давать повод лишний раз терзать яндекс или гугл.
Уж соблаговолите, уважаемый.

Ну это же жк Бизнес класса?
Настолько все индивидуально, виды, варианты планировок. Ремонты все разные. Про взгляды продавцов вообще молчу

Какая тут зависимость возможна? Ещё и от барреля? :sh_ok: