ЖК Well House, оценка и предсказание 27 / 483

Dmitry T. писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
А как понять с осторожностью смотрять? В чем заключается эта осторожность?

Методы DCF (Discounted Cash Flow) основаны на серьезных допущениях изменения различных показателей иногда на несколько лет вперед, даже банковские аналитики не берут на себя ответственность такого прогнозирования. Поэтому прямая капитализация и вперед.
p.s. я про рынок недвижимости, с оценкой бизнеса ситуация немного иная

Давайте еще раз.
Какая конкретно задача стоит?

Alexey Moskva писал(а):
Давайте еще раз.
Какая конкретно задача стоит?

Давайте по-простому, оценка какой либо доходной недвижимости для залога. Ваша методика определения изменения стоимости актива не выдержит никакой критики, да и любое прогнозирование после событий 2014 года воспринимается с настороженностью, поэтому сейчас в оценке для банков преобладает принцип максимального использования текущей рыночной ситуации и минимизации использования различных прогнозов.
Это немного не по теме, просто высказался.

Dmitry T. писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Давайте еще раз.
Какая конкретно задача стоит?

Давайте по-простому, оценка какой либо доходной недвижимости для залога. Ваша методика определения изменения стоимости актива не выдержит никакой критики, да и любое прогнозирование после событий 2014 года воспринимается с настороженностью, поэтому сейчас в оценке для банков преобладает принцип максимального использования текущей рыночной ситуации и минимизации использования различных прогнозов.
Это немного не по теме, просто высказался.

Вы говорите о практике, а тут теория и больше реклама себя умного для привлечения клиентов, мне такая реклама, как математику, импонирует. Это тебе не разводки: "я продам дороже, куплю дешевле всех, зуб даю!"

Одно дело риелтор не может обосновать цену своей комиссии и на пальцах прикидывает почем можно продать твою квартиру или купить для тебя квартиру. А тут точные расчеты, думаю многие потенциальных клиентов это привлечет, а значит Алексей-Москва всё делает правильно. :bra_vo:

Dmitry T. писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Давайте еще раз.
Какая конкретно задача стоит?

Давайте по-простому, оценка какой либо доходной недвижимости для залога. Ваша методика определения изменения стоимости актива не выдержит никакой критики, да и любое прогнозирование после событий 2014 года воспринимается с настороженностью, поэтому сейчас в оценке для банков преобладает принцип максимального использования текущей рыночной ситуации и минимизации использования различных прогнозов.
Это немного не по теме, просто высказался.

Вопрос заключался в дисконтировании.
Что можно дисконтировать в недвижимости?
1. Денежные потоки от аренды. Понятно, что их банк не будет дисконтировать, потому что при аренде возникают дополнительные риски
2. Учитывать амортизацию и рассчитать ее за период использования денежных средств- например 5-10лет
Понятно, что банк ее тоже не посчитает.
Поэтому дисконтировать здесь нечего.
Берем текущую стоимость и по ней оцениваем актив( недвижимость)

Все это показывает, что дисконтирования в недвижимости нет.
Тогда поясните, пожалуйста, еще раз как понять с осторожностью смотрят? В чем заключается эта осторожность?

Alexey Moskva писал(а):
Все это показывает, что дисконтирования в недвижимости нет.

Не уверен, что я вас верно понял, но попробую.
Обычная оценка оценка методом DCF допустим торгового центра, где дисконтируется ЧОД по периодам ( в практике это обычно 5-7 лет). Он зависит от арендных ставок, величины обязательных платежей, величины вакансий и тд и тп., если на сегодня это еще можно с какой-то достоверностью определить, то заглядывать в будущее на 5 лет в текущей ситуации слишком спорно.
Я не хочу в частности вдаваться, а просто говорю об общем отношении к прогнозам, никто уже не верит. Лучше уж говорить "моя модель показывает, что в ТЕКУЩЕЙ ситуации этот объект самый выгодный из имеющегося", чем "я посчитал, что этот объект через 2 года подорожает на 0,38%". Второе никому не надо и никто уже в это не верит.

Dmitry T. писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Все это показывает, что дисконтирования в недвижимости нет.

Не уверен, что я вас верно понял, но попробую.
Обычная оценка оценка методом DCF допустим торгового центра, где дисконтируется ЧОД по периодам ( в практике это обычно 5-7 лет). Он зависит от арендных ставок, величины обязательных платежей, величины вакансий и тд и тп., если на сегодня это еще можно с какой-то достоверностью определить, то заглядывать в будущее на 5 лет в текущей ситуации слишком спорно.
Я не хочу в частности вдаваться, а просто говорю об общем отношении к прогнозам, никто уже не верит. Лучше уж говорить "моя модель показывает, что в ТЕКУЩЕЙ ситуации этот объект самый выгодный из имеющегося", чем "я посчитал, что этот объект через 2 года подорожает на 0,38%". Второе никому не надо и никто уже в это не верит.

Так значит ЧОД все-таки дисконтируют.
А как определяют коэффициент дисконтирования?

Alexey Moskva писал(а):
А как определяют коэффициент дисконтирования?

Это тоже отдельная проблема:

R=Rf+ra+rl+ru,
где:
Rf – безрисковая ставка;
ra – риск вложений в объект;
rl – риск за низкую ликвидность объекта;
ru – риск инвестиционного менеджмента.

И все эти показатели (кроме безрисковой) имеют ярко выраженную "экспертную составляющую", т.е. они очень субъективны. И весь этот ком проблем приводит к тому, что такие оценки имеют довольно среднюю точность. Но к рынку жилья это все имеет опосредованное отношение, жилье считается только по рынку.