ЖК Era, застройщик Tekta group, ул. Дербеневская, вл. 20, 3 квартал 2026 года. Выдача ключей в 28.02.2027. 26 / 935

Студии: 28м2 от 12,9 млн.

Евро-2: 45м2 от 19,2 млн.

Евро-3: 60м2 от 25,4 млн.

Квартиры с тремя комнатами: 84м2 от 34,3 млн.

Раньше в этой локации находился Дербеневский химический завод им. И. В. Сталина. Однако я не думаю, что от него будет какой-то вред. Железка рядом, до метро далеко. Но и цены пониже, чем у конкурентов. Надеюсь со временем локация будет симпатичной, а пока что она пролетарско-промышленная. Из плюсов можно отметить наличие поблизости нескольких школ и поликлиник. В будущем застройщик обещает построить 2 детских сада на территории ЖК на 50 мест каждый. На 853 квартиры предусмотрено 443 машиноместа. Коэффициент средний, под аренду машиноместа я бы не брал - цена будет высокой.

Для себя можно купить тем, кому локация нравится. Цены действительно выглядят приличными на фоне конкурентов. Однако ждать долго - 2027 год! Разве что на вырост ребенку, либо просто деньги вложить можно. Со временем этот район будет более благоустроенным.

Под аренду студии будут стоить около 60-65 тысяч. Если купить такую за 13 млн и вложиться в ремонт и оборудование, выйдет - 14.5 млн. Умножаем 65000 на 12 и делим на 14.5 млн, а затем умножаем на 100 и получаем 5.3% грязную доходность. Евро-2 вы сдадите за 100.000. Если ее купить за 20 млн, вложить в мебель, технику и доработку еще 2 млн, то получим объект стоимостью 22 млн и арендой 100.000. Доходность грязная - 5.4%. Как видите - в премиум-классе евро-2 приносят зачастую не меньше, чем студии. А иногда и больше - это не средний и не эконом-класс. Чистая доходность от аренды стремится к 4%, плюс ежегодная доходность от роста цен должна быть в районе 6-8%.

Инвестиции. Общая доходность будет около 10% годовых, что совсем не плохо для дорогих жилых комплексов. Ликвидность тоже хорошая будет - сдадим без проблем. Аренду я считал практически минимальную. Если получится сдавать дороже, то вообще отлично. Думаю, что цены от стартовых оперативно подрастут в ближайшие пару месяцев, но без гарантий.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка. Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

Ахренеть, цены. Лучше и впрямь хрущовку в Измайлово.

30.04.23, 16:06
bhr писал(а):
Ахренеть, цены. Лучше и впрямь хрущовку в Измайлово.

)))))

Подскажите от, как оцениваете надёжность застройщика, можно ли доверять?
Если вдруг не построят теоретически вернут ли деньги?

Железные нервы и нездоровый оптимизм нужно иметь по нынешним временам, чтобы 25 лямов в евродвушку закопать там до 27 года. Даже не могу представить портрет приобретателя.

30.04.23, 19:24
Ольга Панкратова писал(а):
Железные нервы и нездоровый оптимизм нужно иметь по нынешним временам, чтобы 25 лямов в евродвушку закопать там до 27 года. Даже не могу представить портрет приобретателя.

А если это Range Rover 23 года?

30.04.23, 22:42
олелукойе писал(а):

30.04.23, 19:24
Ольга Панкратова писал(а):
Железные нервы и нездоровый оптимизм нужно иметь по нынешним временам, чтобы 25 лямов в евродвушку закопать там до 27 года. Даже не могу представить портрет приобретателя.
А если это Range Rover 23 года?

Выбираю Range Rover)))

Кто покупает Range Rover не стоит перед выбором что купить-квартиру или автомобиль)

30.04.23, 16:06
bhr писал(а):
Ахренеть, цены. Лучше и впрямь хрущовку в Измайлово.

Какая религия запрещает, что угодно новое готовое, если ты не жертва дзена и инстаграма?

30.04.23, 19:24
Ольга Панкратова писал(а):
Даже не могу представить портрет приобретателя.

Жертвы инстаграма и каналов дзена, например ?