Правда что нельзя продавать подвальные помещения в многоэтажных жилых домах? 7 / 11138

Взялся продавать нежилое помещение. Вроде бы все нормально: правоустанавливающие – инвестиционные договоры, есть свидетельство о госрегистрации права собственности, объект права – 77/100 долей « нежилого помещения подвала в жилом доме литер А», вид права – общая долевая собственность с ТСЖ. А потом один юрист мне и говорит: есть постановление правительства РФ о том что места общего пользования продавать вообще нельзя, что был сговор между правлением ТСЖ и вашим клиентом, что сделка на основании показанных вами «правоустанавливающих документов» может быть признана ничтожной потому как на основании вышеизложенного это вовсе не правоустанавливающие документы.
И что УФРС накосячило, когда регистрировало это «право», т.к. работают там профаны.
И это при том, что полный пакет документов, необходимых для регистрации права, в УФРС был предоставлен.
А теперь ваши клиенты продают объект по той простой причине, что в любой момент их могут его лишить.
Вопрос:
1. Реально ли такое?
2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?

Константин Че писал(а):
1. Реально ли такое?
2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?

1. Реально, если это действительно место общего пользования. Трубы там проходят?
2. Регистрировать вы будете не договор, а переход права... если это все таки место общего пользования, собственники жилых помещений в последствии могут отсудить его у покупателя, не сказать что в легкую, но прецеденты имеются.

есть постановление правительства РФ о том что места общего пользования продавать вообще нельзя

Не постановление, это в гражданском и жилищном кодексах написано. ст. 290 ГК, ст. 36-40 ЖК

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Samail писал(а):
1. Реально, если это действительно место общего пользования. Трубы там проходят?

Думается, что речь должна вестись не о трубах, а о задвижках, вентилях и прочих технологических устройствах (чаще всего это гребенки). И даже в этом случае есть возможность избежать лишения права собственности путем установления сервитута и, ессно, обеспечением доступа обслуживающим организациям к этим устройствам.
А судя по доле 77/100 - как раз в 23/100 вся эта фурнитруа скорее всего и вошла.

Samail писал(а):
Константин Че писал(а):
1. Реально ли такое?
2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?

1. Реально, если это действительно место общего пользования. Трубы там проходят?
2. Регистрировать вы будете не договор, а переход права... если это все таки место общего пользования, собственники жилых помещений в последствии могут отсудить его у покупателя, не сказать что в легкую, но прецеденты имеются.

есть постановление правительства РФ о том что места общего пользования продавать вообще нельзя

Не постановление, это в гражданском и жилищном кодексах написано. ст. 290 ГК, ст. 36-40 ЖК

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Переданы в пользование или проданы? в частную собственность.

Здравствуйте.
Если собственники квартир подадут в суд иски, скорее всего суд их удовлетворит (если это действиельно подвал с коммуникациями, а не обособленное помещение с отдельным входом в подвале). Практика, при которой например подвал передавался даже г.Москве в собственность с оформлением свидетельства, а потом это оспаривалось, имеется. При этом доли значения не имеют, т.к. они в натуре не выделены.

Иваныч писал(а):
Samail писал(а):
И даже в этом случае есть возможность избежать лишения права собственности путем установления сервитута и, ессно, обеспечением доступа обслуживающим организациям к этим устройствам.
А судя по доле 77/100 - как раз в 23/100 вся эта фурнитруа скорее всего и вошла.

Есть Соглашение о порядке пользования (посм. можно здесь: внешняя ссылка). Это поможет нам в отстаивании своих прав на объект?

И еще. Не подскажете, можно ли как-то защититься от возможного наложения ареста на объект, инициированного правлением ТСЖ? Сегодня председатель прислал мне вот такое письмо: "Здравствуйте. Вчера было собрание правления ТСЖ. Рассматривался вопрос так неосторожно инициированный Вами. Принято решение (большинством голосов, но не единогласно :-)

) инициировать судебный процесс по возврату подвала в общую долевую собственность членов ТСЖ. "

Можно попробовать ссылаться в суде на Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П и говорить, что Ваш покупатель является добросовестным приобретателем.
Однако, думаю, не сработает, т.к. была нарушена процедура принятия решения общим собранием ТСЖ. И даже, наоборот, они приняли решение о возврате незаконно проданного имущества.

Ещё один момент: ТСЖ и ЖСК как правиложалеют денег на адвоктатов. Поэтому у Вас может получиться некоторое преимущестов, т.к. норамльный адвокат не возьмётся вести их дело за те деньги, которые на него будут выделены.

Я Вам по собственному опыту это говорю.
У меня даже был случай, когда в ТСЖ был гараж подземный немаленький, который в БТИ как незаконное строительство крансыми линиями был нарисован. Представляете, сколько такое помещение в Москве на Рублёвском шоссе стоит? Так они пожалели денег на такое дело. Прошло четыре года, а у них всё по прежнему.