Покупка + аренда 63 / 3341

Здравствуйте,

Есть простое желание: купить, чтобы потом сдавать. Объект максимально ликвидный: однушка, Москва, желательно пешком от метро, без недостатков, в относительно новом доме и скорее всего средних площадей (36-41 м2).
Пока активно рассматриваю новостройки с будущим ремонтом, но попадаются сплошь или неинтересные по цене или высокорискованные (например с арендой, но без разрешения на строительство) варианты.

Допустимо ли заключить с риелтором договор типа "Покупка-аренда", т.е. вы подбираете объект (видимо обсуждаете с владельцем наш подход), мы вместе приходим смотреть объект и документы и если все в порядке, то вы оцениваете - удастся ли за разумный срок этот объект сдать нормальным людям из расчета дохода >=8% годовых от всех инвестиций (цена покупки, оформление, ваше вознаграждение, мебель если ее придется купить).
После этого договариваемся с владельцем, что мы в принципе согласны, но до начала сделки нам необходимо найти арендатора, т.е. в ближайшую неделю кроме показа на продажу ему предстоит показывать на аренду

, сразу даете объявление по аренде и т.д.

Или это мои мечты и к профессионалам с такого рода запросами обращаться не стоит :-k

Заранее спасибо!
Сергей

Сергей Марфино 1кв писал(а):
... т.е. в ближайшую неделю кроме показа на продажу ему предстоит показывать на аренду , сразу даете объявление по аренде и т.д.

Сергей, с каждой новой темой, вы всё больше удивляете..

Нормальный ликвидный объект по адекватной цене вы и так за пару дней сдадите. К чему такая спешка?
Или вы во время подготовки и регистрации сделки уже людей хотите заселить?

А вот с 8% имхо погорячились...

Кирилл, спасибо,

Да я не сомневаюсь, что ликвидный объект сдастся быстро. Проверено

Дело в гарантированности сдачи именно с достижением определенного дохода.
Вот входя на первичке (особенно на начальных этапах) легко выйти на уровень под 8% годовых от инвестиций, да еще как минимум 15% годовых получить увеличение продажной стоимости объекта за время стройки (закладывая срок строительства = 1,5 от того, что обещают застройщики).
И это в текущих ценах без динамики рынка, который конечно м.б. как вверх так и вниз.

Собственно хотел понять, что с вторичкой, достижим ли этот уровень?
Ну, на 7 процентов (15% минус 8%) сверх-дохода понятно рассчитывать не приходится, это плата за риск новостройки. Но ниже 8 уходить тоже не хочу.
Вот когда интегрируемся с Европой, ипотека станет 3%, тогда на 4% соглашусь.

Сергей

Мария, а чем я Вас так удивил?
Тем что думаю, как лучше и с меньшим риском вложить деньги, которые заработал достаточно трудно, начиная с "абсолютного нуля" и не имея никаких связей или как это сейчас принято говорить "административного ресурса"?
Тем, что согласен на 8% годовых (при наличии ликвидного объекта, динамика которого будет всегда "чуть лучше рынка"), и не верю в "бесплатный сыр" типа форекса?

-----------------------
Если кому-то интересно, копирую мой рейтинг врагов состоятельности:
1. Уход из семьи, развод, жизнь на несколько семей
2. Наркомания
3. Уход из мирской жизни в религиозную
4. Пристрастие к азартным играм, участие в форексе и биржевая торговля при отсутствии достоверного инсайда
5. Жадность и/или глупость (участие в лотереях, супер-предложениях, хранение денежных сумм в квартире, сверх-рискованные вложения и т.п.)
6. Отсутствие востребованной профессии и/или гипертрофированная лень
7. Тяжелые болезни (к сожалению здесь номер по порядку м.б. любой)
8. Выплаты по кредитам
9. Страсть к новым дорогим автомобилям и их частая (чаще чем раз в пять-семь лет) смена
10. Приобретение для себя слаболиквидных и впоследствии малоиспользуемых объектов недвижимости (как правило речь идет о загородной или заграничной недвижимости)
11. Алкоголизм
12. Незнание или пренебрежение законами и правилами, штрафы и взятки
13. Дорогостоящие поездки на отдых во время самого дорогого сезона / праздников (как правило еще и качество отдыха хуже из-за скученности)
14. Вредная привычка приобретать вещи сверх разумной небходимости
15. Приобретение дешевых низкокачественных вещей, без учета TCO
16. Приобретение нужной правильной вещи без анализа возможности купить то-же самое (или аналогичное), но дешевле

Помни:
• 200 рублей – это уже полноценный обед! Не позволяй никому убедить тебя, что это «всего-то пара сотен, такая мелочь».
• Если каждый вечер ты подбросишь кого-то по пути с работы домой и тебе оставят в среднем 100 рублей, то за год ты сможешь накопить на новую спортивную площадку для детей своего района или посадить целую рощу деревьев!

Сергей, поддерживаю ваши тезисы на 100%. Ваше желание мне понятно, и я имею более чем достаточный опыт в подобных сделках. Многие подобные клиенты наши бывшие соотечественники. Я им предоставляю еще услугу по подбору арендаторов, контролю состояния квартиры и получению арендной платы с последующим перечислением на счета клиентов.
Теперь о доходности. Если брать в расчет 1 к..кв. эконом класса на окраине или приближенную к ним, то по моему опыту в нынешней ситуации доходность не превысит 5,5-6,0%. Однако сюда смело можно добавить рост цен на недвижимость. Я думаю в ближайшем году смело можно прогнозировать 10% рост цен в этом сегменте вторичного рынка.

Al495, спасибо!

Мария

Сергей Марфино 1кв писал(а):
Мария, а чем я Вас так удивил?

Удивили наукообразностью, сложным анализом (для меня сложным) простых вещей.

Дело в гарантированности сдачи именно с достижением определенного дохода.

Это ж просто: вы гарантированно сдадите 1 кв. в среднем состоянии в П 44 у метро Крылатское за 23-25 тыс. руб.
Так же гарантированно 1 кв. на Бережковской набережной в кирпичном 9-ом доме у метро киевская за 35-40 тыс.
Можно продолжать до бесконечности..

Какой доход в месяц вам нужен?

Для повышения доходности имеет смысл присмотреться к коммерческой недвижимости.
А именно - квартиры на первых этажах(с потенциалом вывода в нежилое), ппа, итд...

Дело в гарантированности сдачи именно с достижением определенного дохода.

Это ж просто: вы гарантированно сдадите 1 кв. в среднем состоянии в П 44 у метро Крылатское за 23-25 тыс. руб.
Так же гарантированно 1 кв. на Бережковской набережной в кирпичном 5-ом доме у метро киевская за 35-40 тыс.
Можно продолжать до бесконечности..

Какой доход в месяц вам нужен?[/quote]

А вот у М.Крылатская в п 44 можно сдать 1к.кв. за 35 легко!