Налог на продажу нового дома на старой земле - как обойти? 10 / 1443

Коллеги, ситуация следующая:
Человек (клиент) продает дом на земле (земли садоводчества на просеке). Пенсионер, владеет домом и землей уже лет 12. Но в 2010 г он сделал небольшой пристрой, и решил получить новое свидетельство права собственности, чтобы подороже домик продать. Теперь кусает локти: попал под правило "владеешь менее 3 лет - плати налог 13%".
Покупатель есть на дом, он половину суммы дает налом (2 млн.), а половину хочет взять в кредит (2,5млн.).
Как бы продавцу уйти от налогов ?

Если сделку проводить в регпалате, то снимут они налог с полной суммы (4,5 млн) или только с дома? (2 млн.).
Можно ли дом по бумагам провести как 1 млн. р., а землю - по нормальной стоимости, чтобы проценты вообще не платить?
Как это провести по сделкам в Палате - подписать 2 договора (один на землю, другой - на дом?) Так вообще можно? Или банк-кредитор, который будет сотрудничать с регпалатой, слепит и дом и землю в 1 сделку?

Помогите, плиз.

salnikoff писал(а):
Если сделку проводить в регпалате, то снимут они налог с полной суммы (4,5 млн) или только с дома? (2 млн.).

Проблема в том, что ни сотрудники банков, ни налоговики сами толком не знают, как это сделать.
В одной налоговой мне вообще сказали: "Маладоой челаеек! Регпалата часто вообще не присылает нам в налоговую письма по сделкам. Может, они забывают, а может, считают, что в каких-то случаях письмо высылать не нужно. Значит, и и из налоговой вам письмо тоже не придет. Таких случаев полно".

Но все же хотелось бы 100%-тно обезопаситься.

salnikoff писал(а):
Коллеги, ситуация следующая:...
Если сделку проводить в регпалате, то снимут они налог с полной суммы (4,5 млн) или только с дома? (2 млн.).

Коллега, а где ещё проводят сделку, как не в рег.палате (Росреестр -- по-нынешнему)?

И почему "они снимут"?
Уплата налогов -- дело конкретного гражданина, коллега. Нет?

salnikoff писал(а):
Как это провести по сделкам в Палате - подписать 2 договора (один на землю, другой - на дом?) Так вообще можно?

Нет, так нельзя.

salnikoff писал(а):
Или банк-кредитор, который будет сотрудничать с регпалатой, слепит и дом и землю в 1 сделку?

Мне пока банки-кредиторы, сотрудничающие с рег.палатой не попадались. Но, возможно, я ошибаюсь.
А слепить землю и находящийся на ней дом в одну сделку -- это ваша задача, коллега.

Rue писал(а):
salnikoff писал(а):
Уплата налогов -- дело конкретного гражданина, коллега. Нет?

Мне кажется, вы меня не понимаете.))
Именно этому конкретному гражданину, совершившему по глупости лишнюю перерегистрацию права, из-за которой он теперь попадет на полмиллиона руб. налогов, мы и хотим помочь. Потому что он отказывается от сделки, если попадет на такие налоги. "Или ищите мне покупателя, котогрый переплатит 500 т.р.". Это нереально. Потому и ломаю голову.

как бы вы поступили в подобной ситуации, если это - личная ваша сделка, и вам с нее падает комиссия в полмиллиона? Дом продается уже второй год, и покупатель - это первый человек, который готов дать задаток.
Мне кажется, вы бы тоже сейчас поломали бы голову, чтобы придумать выход)).

salnikoff писал(а):
Мне кажется, вы бы тоже сейчас поломали бы голову, чтобы придумать выход)).

А мне кажется, что это вы меня не понимаете.

Голову тут ломать бесполезно. Лучше 220 ст. НК почитать.
Там ясно сказано:
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 19.07.2009 N 202-ФЗ, от 27.12.2009 N 368-ФЗ)

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Далее, открываем ЗК РФ.
ст 35.

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Разве нужно что-то ещё добавлять к этому?

Да, добавить можно и нужно!))) честное слово, я найду выход и опишу его тут потом. Или сохраню в секрете как ноу-хау)))

Я объясню свой вопрос: мне интересно, можно ли 1 ипотечную сделку по приобретению дома с участком представить в виде 2 договоров? Или прописать в договоре 2 суммы - 1 млн. за дом (чтобы он не облагался налогом) и 2 млн. за землю ? В этом случае попадет ли клиент на налоги?

Понимаете, просто вы оставляете такое впечатление, что таким делом вы никогда не занимались. Ни составлением договоров, ни обращением в банк, ни в Росреестр.

Поэтому в такой ситуации очень непросто что-то говорить, не очень понятно, как вы это примените и не навредит ли это.

В ДКП земельного участка с домом указывается общая сумма и сумма за дом и за участок отдельно. И это не ноу-хау, а обычная практика составления подобных договоров.
А вы уж, пожалуйста, узнавайте в своей ГНИ, как это они будут рассматривать.

дА я бы рад. Но в ГНИ сами не знают, пришлют ли из регпалаты им письмо или нет.

Уважаемые форумчане! Аналогичная ситуация, помогите пожалуйста решить задачу!
Условие: дом построен на земельном участке (ЗУ), приобретенном в 2005 году (срок владения больше трех лет), сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в 2010 г.
Продан в 2011 за 2 млн. Поскольку покупатель брал ипотеку по требованию банка цена в договоре указана целиком без разбиения цены договора на стоимость дома и ЗУ.
Как полагаете, примет ли ИФНС расписку в получении денег за ЗУ (1 млн - он же взнос покупателя по ипотеке) в качестве подтверждения распределения цены на стоимость дома - 1 млн (срок больше 3 лет) и земельного участка - 1 млн (налоговый вычет) и как следствие отсутствия базы для НДФЛ?