Рекламирование объекта для сдачи в найм до момента съезда прежнего нанимателя 10 / 776

Здравствуйте, уважаемые форумчане.
Многие темы разжевывались здесь по сто раз, но вот комментарии к этой теме от коллег в массовом порядке я не припомню.
Имеем: имеем объект для сдачи в найм, который гарантированно будет сдаваться через месяц, потому что жильцы уезжают через месяц или
хозяин заканчивает ремонт, или хозяин через месяц переезжает на другую квартиру.
Итак разберем все случаи по порядку.
Случай №1. Жилец предупреждает наймодателя о том, что он съедет с квартиры через месяц. Возникает вопрос за сколько дней до съезда жильца из квартиры начать её рекламирование по базам. Я к примеру начинаю искать прямых клиентов за 5 дней до первого показа, и размещаю объявление для сотрудничества с контрагентами за 2 дня до показа. Считаю, что рекламирование объекта ранее указанных мною выше сроков практически бесполезно, потому что возникает большая вероятность того, что потенциальные наниматели снимут квартиру раньше, чем начнется показ мною рекламированного объекта.
Например: считаю, что рекламировать объект за 10 дней до показа-это значит принимать пустые звонки, которые с очень малой долей вероятности могут принести прибыль.
Также существует вероятность того, что к назначенному сроку наниматель не съедет из квартиры, а либо попросит остаться еще на пару недель, либо попросит остаться вообще в квартире на более долгий срок, потому что не сможет подобрать себе лучшего варианта или всегда есть вероятность форс-мажорных обстоятельств.
получается, что заранее собранные клиенты могут передвинуться как минимум на неделю, а такой расклад уменьшит количество клиентов не снявших квартиру к моменту показа мною рекламированной квартиры.
Случай №2 и Случай №3. Хозяин заканчивает ремонт или хозяин через месяц переезжает на другую квартиру.
Эти случаи аналогичны в том плане, что возникает вероятность того, что хозяин не сделает ремонт к назначенному сроку или не сможет переехать вовремя. В таком случае произойдет примерно то же самое, что и в Случае №1 при условии. что прежний наниматель не съедет вовремя из квартиры.
Далее хотелось бы разобрать методы закрепления потенциального нанимателя за квартирой.
Итак. Вы показали квартиры заранее, она понравилась нанимателю, но заезд возможен только через несколько дней, когда съедет прежний наниматель.
Что необходимо сделать, чтобы закрепить нового нанимателя за квартирой.
Существует два основных способа:
1-й подписание соглашения о внесении задатка или аванса.
2-й подписание договора найма с заселением через несколько дней, когда съедет прежний наниматель.
По первому варианту поясню:
В случае, если наймодатель берет задаток, то по закону задаток останется у наймодателя в случае отказа нанимателем от договора найма к назначенной дате, которая прописывается в соглашении. С другой стороны, если наймодатель откажется от сделки, то он будет обязан вернуть новому нанимателю штраф в размере суммы задатка или другими словами двойной задаток.
Теперь, если подписывать соглашение об авансе, то эта сумма может быть возвращена новому нанимателю, если он передумает снимать квартиру.
понятно, что гарантировать съезд прежнего нанимателя не возможно на 100% к указанной дате, поэтому я предлагаю вносить аванс вместо задатка, объясняя сторонам, что в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств от каждой стороны аванс будет возвращен в указанный день в соглашении об авансе.
Возникает вопрос: А зачем тогда вообще писать соглашение об авансе, если эта сумма может быть возвращена новому нанимателю по его желанию. Ну здесь скорее психологический момент: всё всех устраивает, поэтому все спокойно ждут назначенного часа. К тому же, если новый наниматель передумает снимать квартиру, то в редком случае, а именно привнесении в качестве задатка существенной суммы, а обычно вносится 5.000-10.000рублей, эта сумма будет препятствовать новому нанимателю не снимать эту квартиру.
Договор найма лучше не заключать заранее. А если Вы его заключили, то обязательно письменно расторгнете договор найма с прежним жильцом, иначе к указанной дате квартира будет сдана как прежнему жильцу так и новому жильцы, а это уже мошенничество.

К каждому объекту надо подходить индивидуально.
Но в большинстве случаев, дабы не "замыливать" объект, рекомендую выбрасывать его на рынок в полной боевой выкладке.

Так как при первом выбросе все интересанты и звонят, а если сразу не ушел - поток жиже.

Aulus писал(а):
К каждому объекту надо подходить индивидуально.
Но в большинстве случаев, дабы не "замыливать" объект, рекомендую выбрасывать его на рынок в полной боевой выкладке.
Так как при первом выбросе все интересанты и звонят, а если сразу не ушел - поток жиже.

А по количеству дней рекламы до первого показа можешь привести пару своих примеров.

Лех, конкретней вопрос плиз.

Давай конкретнее: напиши 3 последние сделки, где показы а соответственно и рекламу начал заранее до съезда прежнего нанимателя.
Напиши за сколько дней до съезда начал рекламировать объект и за сколько дней до съезда начал проводить показы.

У меня редко так бывает, я стараюсь всегда торговать готовым товаром... Но иногда приходится. Потом отпишусь - спать пора.

Двушки-трешки начинаем рекламировать за неделю, а то и за две. Везде, где можно.
Однушки - за 2-3 дня, чтобы прямых на выбор наловить.

alexey moskva писал(а):
Рекламирование объекта для сдачи в найм до момента съезда прежнего нанимателя

Ответ очевиден: ликвидность. Дешевую однушку эконом да в сезон - раньше чем за сутки можно смело не рекламировать. Элитную трешку понятно можно и за две-три недели. Потом зависит от возможности посмотреть квартиру уже сейчас при квартирантах или в процессе ремонта. Если смотреть нельзя, то лучше подождать т.к. люди не будут ждать кота в мешке.
Кв выставленная больше чем за неделю до готовности в какой то степени превращается в замануху. Даже если писать в самом тексте объявления что квартира сдается там, через две недели, то в большинстве случаев клиенты не читают объявление до конца а звонят и уже выясняют что им это не подходит и просят посмотреть что нибудь еще, т.е. позвонивших по этому варианту можно успеть позаселить в другие
А так достаточно таких которые начинают поиск за неделю и за две и таких достаточно, они ждут. Закрепляем авансом (чаще) либо полным расчетом с подписанием договора передним числом, после даты окончания старого договора но реже. Есть еще один плюс заблаговременного поиска: часто в процессе отбора и ожидания отваливаются все ненадежные и остается один самый терпеливый и заинтересованный конкретно в этом варианте (у меня часто так бывало) и такой оказывается лучше провереннее временем как бы, чем подобранный наспех.
Есть еще момент: есть собственники которые начинают дергаться и нервничать уже за месяц, им нужно удостовериться что у вас уже есть конкретный клиент, и чтобы зацепить собственника его надо заверить что клиент у вас есть, т.е. даже если вы уверены в том что найдете за три дня, то собственник в этом далеко не уверен и нервничает и дергается и надо его успокоить, и у меня такое бывало часто

Роман Даманский писал(а):
alexey moskva писал(а):
Рекламирование объекта для сдачи в найм до момента съезда прежнего нанимателя

Ответ очевиден: ликвидность. Дешевую однушку эконом да в сезон - раньше чем за сутки можно смело не рекламировать.

Не совсем очевиден, а точнее совсем не очевиден. Частенько не только наниматель выбирает квартиру, но и наймодатель нанимателя. И вот собрал ты 5-6 нанимателей за 1 день, а хозяин тебе говорит, что давай посмотрим кого-нибудь еще. А кого-нибудь еще нет. Поэтому 1 день- не время для рекламы,мой показатель 2-6 дней.
Далее, был у меня 2,5 года назад случай, когда я сдавал 1-ку в хрущевке пешком от м.Кутузовская-будем говорит, что метро Кутузовская очень востребована. Тогда я не прогадал и записывал всех позвонивших по этой квартире в не зависимости от их желания оставить мне номер телефона. Я так и писал их номер с пометкой "С кот. звонили", что означет "с которого звонили". Сейчас просто пишу "с кот.". Вот именно такой подход мне помог сдать квартиру, потому что квартира была в среднем состоянии, и все клиенты от неё отказывались, а клиент этого агента как раз снял её.

Роман Даманский писал(а):
А так достаточно таких которые начинают поиск за неделю и за две и таких достаточно, они ждут. Закрепляем авансом (чаще) либо полным расчетом с подписанием договора передним числом, после даты окончания старого договора но реже. Есть еще один плюс заблаговременного поиска: часто в процессе отбора и ожидания отваливаются все ненадежные и остается один самый терпеливый и заинтересованный конкретно в этом варианте (у меня часто так бывало) и такой оказывается лучше провереннее временем как бы, чем подобранный наспех.

Я выше написал, что теперь не готов неа разных квартирах писать договор найма до съезда жильцов, потому что всегда есть вероятность того, что жилец не съедет вовремя или вообще не съедет.
Полэтому вопрос к тебе Роман: не беспокоит тебя то, что после подписания договора прежний жилец может не съехать?

Роман Даманский писал(а):
Есть еще момент: есть собственники которые начинают дергаться и нервничать уже за месяц, им нужно удостовериться что у вас уже есть конкретный клиент, и чтобы зацепить собственника его надо заверить что клиент у вас есть, т.е. даже если вы уверены в том что найдете за три дня, то собственник в этом далеко не уверен и нервничает и дергается и надо его успокоить, и у меня такое бывало часто

Вот это вот интересный момент. Я к примеру не начинаю показы ранее, чем за 10 дней. То есть если хозяин настаивает на показе ранее чем за 10 дней до съезда прежнего жильца, то я ему отказываю в показе, тем самым подвергая риску возможность обращения хозяина к другому агенту.
А как ты поступаешь в этой ситуации?

У меня ликвидные эконом однухи чуть ниже рынка - кастинг арендаторов, ставлю не ранее чем за 2-3 дня до показа (и сразу заселения)
Последние 2 раза даже за 1 день ставила - и в этот же день к вечеру уходили.

Раньше ставить - замучаться