Перспективы развития рынка недвижимости Италии на ближайшее будущее. 8 / 1444

Мое субъективное мнение по данному вопросу на основании личных исследований всевозможных открытых источников информации. В полной версии статьи, которая размещена на моем сайте, также присутствуют таблицы, на мой взгляд, дополнительно аргументирующие мою точку зрения.

На состояние лета 2014 года, экономика государства Итальянская Республика вернулась в состояние рецессии после ожидания положительных изменений от событий 2008-2009 годов. Мою точку зрения подтверждает и сообщение от 6 августа Национального института статистики Италии (Istat). По его сведениям, ВВП страны за II квартал 2014 года сократился на 0,2%. В предыдущем квартале ВВП также снизился – на 0,1%. B Istat данный показатель оценили как худший за период II квартала с 2000 года. При этом, по мнению правительства Италии ожидается, что в 2014 году рост ВВП составит 0,8%. Следует отметить, что у Национальной ассоциации предпринимателей и Банка Италии существует иное мнение, и оно заключается в том, что рост ВВП за год не превысит 0,2%.

Экономическая система страны несколько последних лет находится в глубокой рецессии, из состояния которой ей удалось выйти совсем недавно - лишь в конце 2013 года. Но, как и ожидалось, улучшение ситуации носило кратковременный характер. Министр финансов Италии Пьер Карло Падоан в интервью газете Il Sole 24 Ore 6 августа признал, что попытка выйти из рецессии дается экономике страны с трудом, но при этом он заявил, что в помощи международных кредиторов – Евросоюза, Международного валютного фонда и Европейского центрального банка – Италия не нуждается. При этом он отметил, что правительству необходимо реформировать экономику страны в экстренно быстром темпе, причем результат от реформирования будет, только если его проводить еще быстрее, чем это делается в данный момент. Но я считаю, что настоящий результат могут принести только конструктивные реформы – например решение вопроса с трудоустройством граждан. По данным агентства недвижимости CBRE, объем зарубежный инвестиций в недвижимость Италии увеличился в два раза, до 3,6 миллиардов евро в 2013 году, по сравнению с 2012 годом, по мнению аналитики сайта Property-abroad.com. Доли инвесторов из США и Европы оказались примерно равными и составили около 1,3 миллиарда евро. Азиатские и ближневосточные покупатели недвижимости инвестировали в итальянскую экономику 900 миллионов евро, из которых, по моим данным, только покупатели из Катара вложили 787 миллионов евро. Но в 2014 году рост внутреннего рынка недвижимости Италии, по данным CBRE, все еще идет замедленными темпами, однако активность среди местных покупателей может увеличиться в течение следующих нескольких лет.

Для раскрытия полной картины я намерен рассмотреть ситуацию, в которой находился рынок недвижимого имущества Итальянской Республики в предыдущее время – до 2014 года. В 2012 году, по моим сведениям, общее количество зарегестрированных сделок купли-продажи недвижимости во II квартале 2012 года составило 262 967 штук, что составляет 69,3% от уровня 2004 года. Налицо факт, что количество сделок с недвижимостью сократилось на 24,9% по сравнению со вторым кварталом 2011 года. Кроме того, относительно жилой недвижимости данные следующие: количество сделок с недвижимым имуществом сократилось на 25,3% с общим количеством сделок 119 673 штук). В абсолютном выражениии в I квартале 2012 года на покупку недвижимости в Итальянской Республике было потрачено 39 миллирдов евро без учета накладных расходов, что на 10 миллиардов меньше, чем в 2011 году.

В первом квартале 2014 года объем зарубежных инвестиций продолжил рост после падений в 2011-2012 годах и начале повышения в 2013 году. Около 48% от общего объема было проведено с привлечением зарубежного капитала на сумму, составившую порядка 700 миллионов евро. Далее, с 2011 года, итальянский рынок недвижимого имущества упал в сумме на 15-20%, но уже с осени 2012 года началось еще более интенсивное падение цен на объекты недвижимости. Специфика данного рынка состоит в том, что он не так быстро реагирует на различные новости и события, в отличие, например, от рынка акций и ценных бумаг. Как правило, изменения происходят в течение полугода. По крупным городам Италии в 2012 году количество сделок с недвижимостью уменьшилось в среднем на 22%, в частности, максимально показали снижение такие города, как Палермо, где спад составил 27%, Милан, где падение эквивалентно 26,2%, Болонья демонстрирует снижение на 25,1%, а также Генуя, с примерно аналогичным показателем относительно Болоньи (-25%). В целом, исходя из сказанного выше, ситуация была особенно неблагоприятна, разумеется, для краткосрочных инвесторов. На мой взгляд, приведенные ниже таблицы способны наглядно продемонстрировать падение уровня цен, которое началось в конце 2011 года и начале 2012 года, следом за ожидаемой стабилизацией после потрясений от европейского кризиса 2008-2009 годов. Ведь конец 2011 года, как известно, характеризовался ажиотажем в отношении итальянской недвижимости, что отражено в данной таблице. Но если по итогам 2011 года правительство Италии говорило о наметившихся положительных тенденциях на рынке недвижимого имущества, то по итогам II квартала 2012 года, можно было однозначно констатировать ситуацию кризиса рынка недвижимости.

Также, по моему мнению, в дополнение к обоснованию моей точки зрения можно привести данные, оформленные табличным способом, которые получены из базы объектов недвижимости N-ского итальянского агентства недвижимости. Ориентируясь по количеству размещенных объявлений, можно сделать вывод о надвигающейся на итальянский рынок недвижимого имущества с начала 2012 года рецессии. Из данных, представленных в таблице, действительно можно сделать вывод о том, что, судя по многократно увеличившемуся предложению, наблюдается всеобщая тенденция к продаже объектов недвижимости. Рынок уже начал процесс своей дестабилизации и за временной период размером в год, характеризующийся даже такой низкой эластичностью спроса по цене, как рынок недвижимого имущества, демонстрирует изменения и, очевидно, волнения среди своих субъектов, особенно продавцов, которым, разумеется, совершенно невыгодно терять свои денежные средства, используя их для эксплуатации стремительно дешевеющих объектов.

Последствия европейского экономического кризиса 2008-2009 годов продолжали сказываться на рынках недвижимости и в прошлом, 2013 году. Как и другие страны Евросоюза, такие как Франция и Германия, правительство Итальянской Республики в настоящем 2014 году принимает решительные меры по противодействию кризису. Как было замечено мной выше, нельзя не отметить и неокоторые положительные веяния и наметившиеся позитивные тенденции, которые однако совершенно не означают сами по себе выход, или хотя бы реальное начало выхода из кризисной ситуации в экономике, в частности, в секторе недвижимого имущества. Например, было упрощена процедура получения разрешений на проживание в стране. Также в некоторых странах была изменена система налогообложения недвижимости для нерезидентов (иностранцев), имея цель сдержать рост цен, который пока что удается лишь несколько стабилизировать. По данным Евростата, падение цен на недвижимость в Италии понемногу замедляется: в годовом исчислении во втором квартале 2012 года оно составило 5,9%, в третьем 5,7%, в четвертом 5,3%. В первом квартале 2013 года падение цен составило уже 4,5%.

Я считаю, что реальным шагом по борьбе с рецессией в секторе экономики под названием “недвижимость”, стало отмена непопулярного Единого муниципального налога в этом году (IMU). Единый муниципальный налог (IMU) – это налог, который рассчитывался на основе кадастровой стоимости жилья и был принят в качестве меры поддержания экономической ситуации во время кризиса в 2008-2009 годы. Итальянская Республика стремится соблюдать свои обязательства и сохранить дефицит бюджета в рамках, принятых Евросоюзом, который составляет 3% от ВВП. Бюджет на 2014 год будет включать в себя новый «сервисный налог», пришедший на замену IMU, о котором уже упоминалось выше и которым будет облагаться не собственник жилья, а лицо, по факту проживающее в данном объекте недвижимости. В целом можно сказать, что за последние четыре года (2010-2014 годы) недвижимость в Италии в среднем подешевела на 10%.

Таким образом, проведенный обзор перспектив развития рынка недвижимого имущества Итальянской Республики на ближайшее время, по моему мнению, позволяет утверждать, что II квартал 2014 года будет отличаться стабильностью цен на жилье и в целом не предвещает резких сокращений уровней продаж. В 2015 году можно прогнозировать даже некоторый рост стоимости квадратного метра, правда, в основном это касается коммерческого сектора. Я считаю, что 2014 год можно охарактеризовать, как благоприятный для покупки недвижимости в Итальянской Республике, причем это относится ко всем ее сегментам, в том числе, к сектору элитного жилья. Поскольку существует реальная тенденция, подкрепленная абсолютными цифрами, к постепенному замедлению падения стоимости объектов недвижимого имущества, то можно рассчитывать уже не только на видимость стабилизации, имея лишь некоторые факты, указывающие на свершение последней, но и полноценное начало восстановления и оздоровления всего рынка недвижимости Итальянской Республики до уровня хотя бы начала 2008 года, когда в последний раз, перед началом европейского кризиса, в динамике цен регистрировался их рост. Мою итоговую точку зрения можно охарактеризовать следующим утверждением: “2015 год может стать временем, когда налицо будут реальные свидетельства того, что снижение цен на недвижимость в Италии сходит на нет, но пока что, ориентируясь на начало августа 2014 года, наблюдается тенденция к падению стоимости объектов недвижимости”.

.... по моим сведениям, общее количество зарегестрированных сделок купли-продажи недвижимости во II квартале 2012 года.....

Поделитесь секретом, откуда у вас такие сведения ?
у вас английский , итальянский свободно ?
Что за источники вы брали для исследования ?
Почему в Воронеже вы проводите исследования по Италии ?
Я не тролю , просто очень интересно

человек долго готовился к первому посту. мое мнение италия очень разная . все сегменты в разных регионах развиваются по разному тысячи факторов + умение продавать+удача .
сам работаю в малюсенькой латвии и даже здесь все очень не однозначно . есть обьекты которые продаются в лет

Я, откровенно говоря, предвидел именно такой вопрос и с удовольствием отвечу Вам на него. Буду отвечать по порядку на Ваши вопросы

Первое: Откуда у меня сведения - это всевозможные источники информации, лежащие в открытом доступе, но, буду честен - разумеется, не первоисточники, поскольку, говоря объективно, в силу того, что я являюсь на данный момент студентом, работать с первоисточниками мне пока что не позволяет скромный опыт.
Второе: Нет, к сожалению, на данный момент итальянский мной совершенно не освоен (Вот одна из причин того, что я уточняю про то, что данные не из первоисточника).
Третье: Что за источники я брал для исследования - как я уже сказал, это всевозможные статьи, посты в сети - словом, мнения и мысли компетентных людей, которые я читал, перерабатывал и на их основе составлял собственное мнение. Понимаете, у меня есть желание развиваться в данной сфере. А чтобы развиваться - необходимо постигать знания людей, которые старше и опытнее. Поэтому на мой взгляд, то, что я занимаюсь саморазвитием, пусть и пока что на достаточно скромном уровне, при этом изучая опыт компетентных людей, не кажется мне чем-то неверным

"Копировать-вставить" чужие мысли я не практикую, хотя и опять же уточняю - свое мнение я составляю на основе данных, которые нахожу.
Ну и наконец, четвертое: почему в Воронеже провожу исследования)) Ну это и правда может быть интересно - поскольку, как я уже сказал, я являюсь студентом, то несколько лет назад мной было получено задание на семестр об исследовании рынка недвижимого имущества Италии... С заданием я справился, но несколько месяцев назад иные обстоятельства привели к тому что я переработал и дополнил работу, сделанную мной ранее. И, поскольку у меня есть желание учиться, я решил, что вполне могу поинтересоваться мнением людей, имеющих несравнимо больший опыт, чем у меня. Вот, кажется, и все

Я с Вами полностью согласен, что Италия разная... Но что мне кажется особенностью, которая отличает рынок недвижимости Италии от рынков недвижимости других государств - это четкая дифференциация по территориальному признаку. Я подразумеваю то, что, разумеется принимая во внимания исключения, на севере Италии цены выше, чем на юге, и что инфраструктура севера развита, на данный момент времени, сильнее, чем юга... Благодарю Вас за внимание и время, которое Вы уделили моему посту... У меня есть свой сайт, на нем я выложил несколько других своих статей, раскрывающих специфику рынков недвижимости севера и юга Италии - там все приведено подробно. Только коммерческий сектор я практически не затрагивал, не нашел материала.

Следующая глава из моей работы по рынку недвижимого имущества севера Итальянской Республики. Оригинал работы, выложенный на моем сайте, снабжен таблицами, дополнительно аргументирующие мою точку зрения.

Северная часть Итальянской Республики является крайне престижным для проживания регионом среди иностранных инвесторов. Именно здесь находятся озера Гарда, Комо и Маджоре, центр мировой моды Милан, а также столица романтики - Венеция. Характерная особенность недвижимости итальянского севера – это высокая ликвидность, вследствие исторически сложившейся и развитой инфраструктуры. Север Италии характеризуется довольно высокими ценами на объекты недвижимости. При этом городами, с одним из самых высоких уровнем цен в области жилья, являются Милан и Венеция. В таких городах, как Монца, Сереньо, Лиссоне объекты предлагаются по более доступным ценам, к тому же из них легко добраться до любого крупного города, благодаря развитой инфраструктуре. Для ориентирования в спектре цен на объекты недвижимого имущества, можно рассмотреть некоторые факты. Например, стоимость в 2014 году 1 квадратного метра в Венеции варьируется от 5 до 7 тысяч евро. Студия на берегу Адриатики, недалеко от Венеции будет стоить от 150 000 евро. Что касается недвижимости в районах озер, о которой подробно будет сказано отдельно ниже, то можно привести в пример следующее: студия на озере Маджоре, в малоэтажном жилом комплексе - от 130 000 евро. Недвижимость в престижных районах северной Италии, в частности на озерах Комо и Лаго Маджоре, имеет возможность демонстрировать темпы ежегодного роста в плане цен на 10-15%. Если принимать во внимание период мирового экономического кризиса, в полной силе охватившего всю Европу в 2009 году, то цены уникальной недвижимости на озерах не претерпели координальных изменений, в отличие от некоторых других сегментов (например, объекты широкого спроса, не имеющие уникальности в силу своих характеристик).

Я считаю, что такие регионы, как Тоскана и Лигурия заслуживают отдельного рассмотрения. Тоскана, вероятно, является самым дорогим регионом северной Италии. Известно, что данная область снискала популярность среди группы британских инвесторов, которые первыми инициировали процесс реставрации старых построек в Кьянти и других районах, вокруг Флоренции и Пизы, развивая культурный, винный и гастрономический туризм. В 2014 году Кьянти с аналогичными целями стали интересоваться и отечественные инвесторы. Классическая тосканская вилла – это большое строение с обширным участком земли, на котором могут располагаться хозяйственные и вспомогательные постройки. Далее рассмотрим регионы Тоскана и Лигурия по отдельности. Преобладающее большинство построек данного сектора рынка жилья в этом регионе относится к концу XIX – началу ХХ века. Разумеется, ведется процесс строительства нового жилья в этом сегменте, но не в значительных количествах. В целом, цена на недвижимость в Тоскане несколько выше, чем в других регионах Италии. Все виллы здесь обладают необыкновенной элегантностью и большая часть из них имеют историческую ценность. Виллы и комплексы таунхаусов располагаются, в основном, в местах, которые можно назвать курортными областями. Касаемо сегмента элитной недвижимости в Тоскане, в которую включаются замки и особенные виллы, то здесь я могу однозначно сказать, что ее стоимость может достигать десятков миллионов евро. Процесс продажи недвижимого имущества здесь производится круглогодично.

Некоторое время назад у инвесторов появился интерес к покупке объектов недвижимости в срединной Италии, в зонах, где выращивается виноград. Особенно обращают на себя внимание районы Тосканы, в треугольнике Флоренция – Ареццо – Сиена, где возможно приобретение фермерского хозяйства с виноградниками и оливковыми рощами. Именно здесь созревают значенитые сорта винограда, из которого изготавливаются сухие вина мирового уровня: “Кьянти” и “Брунелло ди Монтальчино”. Также фермерские хозяйства, помимо выращивания винограда и оливок, используют для ведения ставшего совсем недавно популярным бизнеса: агротуризма.

Рассмотрим примерные цены на объекты жилой недвижимости в регионе Тоскана:

Самое дорогое курортное жилье Тосканы находится в Форте-дей-Марми: цены на элитные виллы здесь доходят до уровня 11 000 евро за квадратный метр. В крупных городах можно найти жилье довольно скромной ценовой категории, хотя средняя стоимость квадратного метра в Флоренции, Пизе и Сиене однозначно составляет более 2,5 тысяч евро. Небольшая квартира (до 70 кв. м) на вторичном рынке этих городов обойдется покупателю не менее, чем в 250 тысяч евро. Здесь вохможна круглогодичная сдача в аренду жилья, имея доход от 10 000 до 12 000 евро во Флоренции и до 6,5-8 тысяч евро в Пизе и Сиене в год. Средняя выручка составляет около 5000 евро в год. Дом площадью около 130 кв. м с участком, в небольшом городке Тосканы в провинции Пизы, Пистойи или Ареццо можно приобрести за 300 000 евро. В большинстве своем - это дома в классическом тосканском стиле: с каминами, потолочными балками, с отделкой из натурального камня, обожженной плитки и дерева. Развитая инфраструктура и качественная реставрация способны поднять стоимость аналогичного объекта до 850 тысяч евро, а такое обстоятельство, как близость к побережью – до 2,5 миллионов евро. В среднем, при покупке небольшого, удобного во всех отношениях сельского дома аналогичной площади под ключ, стоит предполагать траты в размере 700-800 тысяч евро, а в случае с приобретением фермы – 1-1,5 млн евро. За 1 миллион евро и выше возможно приобрестение виллы в центре региона, в непосредственной близости от термальных источников, либо новой виллы, более скромной площади с современным интерьером на побережье. При тратах в размере от 8 до 10 миллионов евро реально рассматривать покупку исторической виллы в самом престижном квартале Форте-Дей-Марми – Рома Империале. В настоящий момент, ввиду экономического кризиса, с которым столкнулась Европа, увеличились предложения по продаже винодельческих производств (в том числе и со знаменитыми знаками качества IGP, DOCG и DOC.), оливковых плантаций (об этом упомянуто выше), а также гостиниц.

В июне 2014 г. средняя стоимость 1 кв. м по стране (рассматривая одновременно и север и юг) была на уровне 2268 евро, что на 5,22% ниже уровня прошлого, 2013 года. Наиболее сильно цены снизились в Тоскане (-7,3%). Но в целом, если насчет перспектив общего рынка недвижимости Италии мнения специалистов расходятся, то, если принимать во внимание Тоскану индивидуально то я считаю, что региону, несмотря ни на что, будущее предстоит однозначно благополучное, поскольку элитная недвижимость, равно как и здания с богатым историческим прошлым никогда не будет задерживаться на рынке. Но в данное время (Июль-Август 2014 года) рост цен после ощутимого падения пока что не начался.

Рассмотрим рынок недвижимости Лигурии:

Рынок недвижимости Лигурии традиционно пользуется высоким спросом, особенно это касается домов на морском побережье. Существует огромная разница в ценах недвижимости, которая располагается у моря, и объектами, лежащими далеко от зоны побережья. Лигурия четко разделена на две части. Восточное побережье, более гористое, спускается обрывами к морю. Начиная с 19-го века, Лигурия является излюбленным местом отдыха русской и европейской аристократии, особенно такие города, как Сан-Ремо, Портофино, Алассио, Бордигера. Практически вся курортная недвижимость Лигурии находится на побережье, которое узкой полосой протянулось примерно на 350 километров вдоль Лигурийского моря. По сравнению с рынком жилья Французской Ривьеры, в Лигурии доля иностранных покупателей недвижимости меньше, при этом спрос со стороны состоятельных итальянских покупателей держит цены здесь стабильно высокими. 88% населения в Лигурии живет на побережье, только 12% - в отдалении от моря.

Лигурия – один из самых дорогих регионов Италии. Согласно статистическим данным, средняя стоимость недвижимости здесь на 70% выше среднего показателя по стране. В период с 1998 по 2007 годы. цены на вторичное жилье в Лигурии росли благодаря спросу, который был следствием действующих ограничений на на строительство. Объем сделок с недвижимостью при этом снизился примерно на 30% с 2004 г. по 2009 г., по статистическим данным Territory Agency. Индекс цен на жилье поднялся здесь за этот период на 44%. Несмотря на небольшое снижение, которое наблюдалось с 2008 по 2009 г., средние цены на недвижимость Лигурийского побережья не опускались ниже 10 000 евро за квадратный метр. Характерно, что стоимость жилья на таких курортах как Портофино, Рапалло, Чинкве-Терре превышала эту отметку. Следует добавить, что Портофино - это самый дорогой курорт Италии после Кортина д`Ампеццо, средняя стоимость жилья здесь составляет более 17 000 евро за квадратный метр. В 2011 году рынки жилья Европы ждали стабилизации и восстановления, борясь с очередным кризисом, но рынок недвижимости региона Лигурия оставался, в целом, устойчивым. Цены продолжали расти, хотя и более медленными темпами, чем до кризиса. В 2012 г. активность на рынке престижной недвижимости Лигурии возросла, цены в основном оставались стабильными, а в курортных районах Портофино, Бордигера и Алассио даже несколько выросли. Иностранцы составляют примерно 20% от общего количества покупателей объектов недвижимости. По статистическим данным, россияне, в среднем, рассматривают покупку стоимостью более 900 000 евро. На мой взгляд, самыми популярными курортами для покупки второго дома среди иностранцев являются Алассио, Сан-Ремо, Бордигера, Портофино, Леричи, Санта-Маргерита-Лигуре. Стоимость жилья здесь довольно высока, и даже во время кризиса 2009-2011 года цены не опустились. Апартаменты класса люкс с двумя спальнями на Лигурийском побережье стоят от 600 000 евро, при этом следует принимать во внимание, что речь идет о небольшой площади (как правило, до 120 кв. м). Стоимость недвижимости на побережье Лигурии и в отдалении от моря, как было сказано выше, значительно отличается. Просторные виллы (более 120 кв. м) на берегу стоят от 800 000 евро и более, а дальше от побережья – в несколько раз дешевле. На побережье возможно приобретение аппартаментов и за 300 000 – 400 000 евро, но расположение их вряд ли будет удачным.

В 2014 году принять участие в приватизации государственной недвижимости в Лигурии впервые были приглашены инвесторы из России. Непростая ситуация на рынке недвижимости Италии побудило руководство Лигурии выйти на международный рынок недвижимости с привлечением покупателей из РФ. Формальным продавцом на состоявшемся в начале 2014 года крупнейшем аукционе по продаже государственной итальянской собственности выступила компания ARTE Genova. В список выставленных на продажу лотов был включен 31 объект, в том числе историческая вилла Дзанелли возле города Савона, детский летний лагерь и комплекс зданий бывшей больницы в Генуе. Курорты Бодригера и Сан-Ремо расположены на западе побережья, недалеко от границы с Францией. Цена предложений здесь в среднем составляет около 7000 евро за кв. м. Восточнее находится престижный курортный город Алассио – здесь самая дорогая недвижимость в западной части побережья Лигурии. Средняя цена квадратного метра доходит до 7200 евро за кв. м. Генуя, расположенная в центре, разделяет побережье на западное и восточное.

Восточная часть - от Генуи до Тосканы - считается наиболее элитной. Здесь расположены самые престижные и дорогие курорты – Рапалло, Чинкве-Терре и Портофино. Небольшие апартаменты (до 100 кв. м) могут стоить здесь более 1 миллиона евро, а цены виллы начинаются от 3 млн евро. В Лигурии есть и более доступные предложения - от 100 000 до 200 000 евро можно приобрести дом на западе Лигурии. Средняя стоимость жилья на морских курортах Лигурии отличается в три-четыре раза от тех, что находятся ближе к горным районам, а в сравнении с Портофино разница составляет примерно десять-двенадцать раз. Плотная застройка на побережье и ограниченность свободного места для парковки транспортных средств провоцируют здесь крайне высокую стоимость гаражей, которая иногда может даже сравняться со стоимостью апартаментов.

Я уже упоминал знаменитые на весь мир озера северной части Италии. Уделим несколько слов также и ценам, которыми характеризуется ситуация в области недвижимого имущества на озере Гарда и озере Комо. Цены на недвижимость на Гарде в среднем немного ниже, чем на курортах озер Комо и Лаго-Маджоре, но все же их уровень можно считать устойчиво высоким. Основным предложением на рынке являются квартиры с ценовой политикой от 300 000 евро и виллы от 750 000 евро. Цены на недвижимость зависят от ее местоположения. Как отмечается экспертами, прирост стоимости от недвижимости северных озер Италии стабилен, хотя темпы его роста не очень высоки. Тем не менее, покупку недвижимости на озере Гарда всегда можно считать выгодными инвестициями. Доход от аренды дома на пять спален в высокий сезон (12-18 недель в году) составляет от 1 500 до 2 500 евро в неделю. При сдаче в аренду квартиры в этот период в среднем можно выручать до 700 евро в неделю. Годовой доход от недвижимости на Гарде, как и по всей Европе, редко превышает 3–5% от стоимости объекта. Что касается побережья озера Комо, то, как правило, на продажу предлагается мало новых объектов - в основном реконструированные виллы. Стоимость жилья зависит, в первую очередь, от близости к озеру, панорамного вида, качества жилья и развитой инфраструктуры. Состоятельные покупатели выбирают наиболее дорогие и престижные области в юго-западной части озера, на таких курортах как Черноббио, Лальо, Мольтразио, Тремеццо. Здесь стоимость роскошных вилл начинается от 3 миллионов евро. Апартаменты с двумя спальнями имеют ценовую политику, начиная от 500 000 евро. Есть и менее дорогие варианты, но, получая выигрыш в цене, следует быть готовым к тому, что до озера придется добираться на автомобиле. Ни о какой шаговой доступности и речи быть в этом случае не может. В юго-восточной части для покупки недвижимости интересны города Лекко, Монделло-дель-Ларио, а также в центре между западным и восточным рукавами город Белладжио – курортная столица Комо. Покупателям с небольшим бюджетом стоит рассматривать более доступные районы в северной части озера, например, в городах Домазо, Донго или Граведона, где апартаменты можно купить за 300 000 евро. В городах, которые находятся на некотором отдалении от озера недвижимость, как уже было сказано выше, стоит гораздо дешевле, чем непосредственно на побережье. В качестве примера можно привести стоимость небольшой виллы: в пределах 1 млн евро. Динамика цен и рынок недвижимости здесь стабильные, так как жилье на берегах озера пользуется постоянным спросом как у итальянцев, так и у иностранцев. Строительство новых объектов ведется в крайне ограниченных количествах и разрешения на их возведение выдаются редко. Рынок жилья этого региона, несмотря ни на что, сохранял положительные показатели даже во время кризиса 2009 года, во многом благодаря ограниченности предложения. Принципиально неважно, где именно находится жилье – в сельской местности, или в городе, цены на недвижимость здесь растут независимо от местоположения. Покупая недвижимость на озере Комо для инвестиций, можно рассчитывать на рост стоимости в перспективе по средним срокам. Доход от сдачи в аренду апартаментов в высокий сезон (с июня по сентябрь) в этом регионе может составить от 1000 до 1500 евро в неделю. Но, согласно статистическим данным, мало кто приобретает здесь недвижимость для сдачи в аренду, в основном для собственного пользования. Рассмотрев два признаных наиболее дорогими в плане цен на недвижимое имущество региона, а также уделив внимание рынку недвижимости, расположенной на знаменитых озерах Италии, я считаю, что следует осветить и вопрос стоимости жилья в столице мировой моды – в городе Милан.

Ситуация на рынке жилья в городе Милан.

Милан входит в тройку самых дорогих городов для покупки жилья в Итальянской республике, в которую включается также Рим и Венеция. Примерно 13% жителей города являются иностранцами, и более 10% покупок недвижимости приходится на зарубежных покупателей. Рынок недвижимости Милана постоянно растет. Резко и значительно опускаться ценам не позволяет то обстоятельство, что спрос на жилье здесь значительно превышает предложение. Сдавать в аренду жилье здесь выгодно, и может принести арендодателю стабильный высокий доход – ведь, как я утверждаю выше, здесь всегда находится значительное количество иностранцев. Исторически в Милане расположены ведущие университеты дизайна, моды, искусства, среди которых NABA, Marangoni, Politecnico, IED, IULM, Catolica, Bocconi. Сюда приезжают учиться студенты со всего мира, и большое число квартир в городе сдается в аренду именно студентам. Кроме того, Милан был выбран местом проведения известной международной выставки Expo 2015, которая будет проходить с 1 мая по 31 октября 2015 года. В Милане уже ведется подготовка к этой выставке. Ожидается большое количество посетителей со всего мира. По мнению автора данной работы, данное событие приведет к существенному росту цен на покупку и аренду недвижимости в этом городе (По аналогии с недавними событиями в Сочи). В рамках подготовки к этому мероприятию международного масштаба город превратился в огромную строительную площадку, и его облик преображается с каждым днем. После длительного тридцатилетнего моратория на новое строительство город меняется в лучшую сторону, и уровень его привлекательности для потенциальных инвесторов возрастает. Именно из-за инициирования подготовки к вышеупомянутой выставке и застройкм площадей в 2013 году арендные ставки опустились на 6,1 % до 14,7 евро за кв. м. Тенденция к понижению охватила все районы, особенно сильно сократились тарифы в районе Гарибальди – Порта-Венеция, где понижение составило 10, 4%. На втором месте оказался квартал Фьера – Де Анджели с показателем в сторону снижения в 8,7%. В Ломбардии город Милан является одним из самых дорогих мест для покупки недвижимости, затем идут вышеупомянутые озера Комо, Гарда и Маджоре. Значительный рост цен на жилье в Милане пришелся на период с 2000 по 2005 годы, а в 2006-2007 этот рост остановился и в 2008 году, когда наступил финансовый кризис, цены и объем сделок на рынке недвижимости города снизились. В Милане цены после кризиса изменились незначительно, так как здесь всегда есть спрос на недвижимое имущество, особенно в сегменте элитного жилья, и именно он и оставался наиболее стабильным. При этом ощутимо цены снизились на жилье в сегменте доступной недвижимости. В 2011 году рынок недвижимости Милана начал оживляться и постепенно восстанавливаться после потрясений периода 2008-2009 годов.

В наше время, в 2014 году, Милане большим спросом пользуется покупка апартаментов. Большое количество старинных зданий, называемых палаццо, было переделано в дома с апартаментами. Они располагаются в центре города, и стоимость их довольно высока, поскольку реставрированное жилье, инвестиционно привлекательное с исторической точки зрения, продается, как правило, по высокой цене. Разумеется, новостройки в Милане стоят дороже, чем жилье на вторичном рынке, в старых или реконструированных зданиях. Стоимость квадратного метра в историческом центре начинается от 6000 евро и может доходить до 15 000-17 000 евро. Апартаменты площадью 120 кв. м в других районах Милана будут стоить в среднем от 3000 до 6000 евро за кв. м. Упоминая об аренда апартаментов, например, с одной спальней, можно сказать, что она в центре города стоит 1350 евро в месяц, на окраине – примерно 700 евро в месяц. Аренда апартаментов с тремя спальнями в центральном районе Милана обойдется в сумму 2000 евро в месяц, а в периферийных районах – 1200 евро в месяц. При покупке недвижимости необходимо учитывать ликвидность приобретаемого объекта. Главными факторами, влияющими на стоимость объекта недвижимости являются месторасположение, вид из окна, архитектурные особенности и возможность сдачи в аренду. Традиционно самые высокие цены на недвижимость в Милане – в историческом центре города и в близлежащих к нему кварталах. Соседство с такими знаменитыми памятниками архитектуры, как оперный театр Ла Скала или Дворец Сербеллони, значительно увеличивают стоимость недвижимости, которая может привысить 1 миллион евро за апартаменты. В центральных районах стоимость квадратного метра составляет в среднем 6000 евро, это значит, что апартаменты с двумя спальнями площадью 80-100 кв. м будут стоить около 600 000 евро. Улица Виа Монтенаполеоне, где находится большое количество бутиков, считается одной из самых дорогих в городе. Стоимость жилья здесь начинается от 10 000-20 000 евро за кв. м. Жилье по более доступным ценам можно найти в южных, северных и восточных районах города, например, в районе Chiaravall. На юге города средняя стоимость квадратного метра составляет 3300 евро. Самым недорогим районом в Милане считается Vialba-Gallaratese на северо-западе Милана, где стоимость квадратного метра составляет от 2500 евро. Более скромное жилье, цены на которое ниже уровня 2500 евро, можно найти только в пригородах. Но, как я уже упоминал выше, из них можно без особенных проблем и больших затрат времени добраться непосредственно до Милана. За пределами города, например, в городе Лоди, который располагается в в 32 км от Милана, апартаменты с одной спальней стоят примерно 85 000 евро, а с тремя спальнями – в районе цены 120 000 евро.

В заверешение обзора рынка недвижимости итальянского севера, по моему мнению, следует дать характеристику ситуации в данной области, ориентируясь на настоящее время. За последние четыре года недвижимость в Италии подешевела примерно на 10%, в том числе за последние 12 месяцев – на 4,6%. Таковы самые свежие из доступных данных от Istat, относящиеся к первому кварталу 2014-го. Интересен тот факт, что в Италии хорошо проявляются две тенденции. Одна из них довольно специфическая, а вторая характерна для большинства европейских рынков недвижимости. Первое, что обращает на себя внимание: еще в 2011 году жилье продолжало дорожать, но в 2012-м подешевело на 2,8%, а в 2013-м на 5,7%. Второе – что "вторичный" рынок стал стремительно дешеветь уже с начала 2012-го, а «первичка» начала падение позже, только в начале 2013-го года. В целом, новое жилье падает в цене гораздо медленнее старого. В настоящее время (Июль-август 2014 года), по данным Евростата, падение цен на недвижимость в Италии понемногу замедляется: в годовом исчислении во втором квартале прошлого года оно составило 5,9%, в третьем 5,7%, в четвертом 5,3%. В целом можно сказать, что в след за некоторыми возникшими положительными веяниями после событий 2009 года, ситуация 2010-2013 годов носит оттенок все-таки негативный – зафиксированы падения цен, за несколькими исключениями. Например, Валле-д'Аоста – единственный регион Италии, где жилье с прошлой осени подорожало (+1,1%). Продавцы сбавляли цены везде, даже в столичном регионе Лацио, который покинул список областей, где квадратный метр стоит больше 3000 евро. В настоящее время такая ситуация присутствует только в Лигурии. В марте-апреле цены за 1 квадратный метр в Лигурии и Валле-д'Аоста составляли 3397 евро и 3343 евро, а в настоящее время произошла ротация: 3310 евро и 3394 евро соответственно. Что касается Тосканы, то квадратный метр подешевел на 50 евро, до 2700 евро. Сардиния же характеризуется понижением на 40, до 2459 евро. Перспективы рынка недвижимого имущества Итальянской Республики в целом, на основе аналитических сведений, рассматриваются мной в отдельном посте, опубликованном раннее.

Всё это круто !
Но без ссылок на источники выглядит смешно.

Соглашусь с Вами, разумеется, читатель имеет полное право ознакомиться с источниками, с помощью которых собрана, предоставленная его вниманию информация. Все-таки это мой первый опыт в публикации своих мыслей и я благодарю Вас за внимание, которое Вы проявили к моему посту и намерен далее оснащать свои работы ссылками на источники.