Кризис: откуда нам такое счастье? 9 / 3175

Сделал тут небольшую статейку относительно первопричин кризиса. Но хоть исходные данные перепроверял на всеразличных интернет-сайтах, не покидает ощущение, что так не может быть.
Может в чем ошибся?
внешняя ссылка

Prime и subprime
Одним заемщикам выдавали кредит в США по prime rate - первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой. Так, если prime rate была на уровне 5 - 6%, то subprime rate - на уровне 9 - 11%, то есть почти в два раза выше.
Как же определялось, к какой категории: prime или subprime относится заемщик?
Для этого использовался, в частности, FICO Credit Score - рассчитанный по методике FICO (Fair Isaac Corporation), индивидуальный кредитный рейтинг.
Рейтинг учитывал множество моментов, таких как: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В результате такой скоринговой оценки, кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке (prime rate), тогда как с рейтингом ниже 620 баллов, ставка была иной: subprime rate. (Ну а значения ставок я приводил выше).
Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта», и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед?
То есть, от того что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории subprime, число их клиентов сильно не выросло.
Естественно, банки стали придумывать определенные схемы кредитования. И наиболее популярной стала схема «2/28»: заемщик получал кредит на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1 - 2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке subprime.
(Различных схем было немало. Аналогично действовала, например, схема «3/27», только ставка в первые 3 года по этой схеме была выше, чем в первые 2 года при схеме «2/28».)
Здорово придумали?
Работники банков думали: «Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с домом расставаться, а через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%».

Но заемщики думали иначе.

Дмитрий, отличная статья!
Но, немного не соглашусь с выводами. Все дело в том, что ипотека в РФ, с точки зрения системной устойчивости, несет в себе гораздо больше рисков чем в США. Вы сами пишете, что типичный американец мог увеличивать свой долг, не платя ничего, перекредитовываясь в различных банках. Также, в случае дефолта, он отдает предмет залога и остается при своих (т.е., банк не может наложить арест на его активы, которые он накопил за годы проживания в кредитном доме). В РФ ситуация жеще. Если предмет залога (кв-ра) дешевеет в стоимости, а заемщик выбрал аннуитет (большинство кредитов в нашей стране) и объявил, что не может больше платить, то разница, возникшая между продажной послекризисной ценой кв-ры и остатком долга (про "потерянные" проценты я и не говорю) должна быть погашена другим имуществом должника. А это прямой путь к трагедиям конкретных людей.

Т.е., в США остаются крайними банки, а в РФ - люди и банки. Т.е., в РФ ситуация хуже. Так как люди и на улицу могут выйти.

Если заемщик в РФ, занявший 5 млн рублей на 20 лет под 11% и плативший два года по аннуитету, объявляет дефолт, то его основной долг составит 4,85 млн рублей, т.е., уменьшится только на 150 тыс рублей, несмотря на то, что за эти два года он заплатил 1,25 млн рублей. Предположим, что наш заемщик взял кв-ру с первоначальным взносом в 20% (1 млн руб, стоимость кв-ры 6 млн руб) и кв-ра просела в цене на 40% к моменту продажи на аукционе (не будем считать комиссию продавца, она безбожная и составит 5%, представим, что она уже включена в эти 40%). Таким образом, продажная цена составит 6 млн руб - 40% = 3,6 млн. Таким образом, заемщик теряет проценты (1,25 млн) и остается должен 1,25 млн банку, которые должен погасить или ответить всем своим имуществом.

Таким образом, при сценарии падения цен на 40%, заемщик, объявивший дефолт, потратит за первые два года 2,5 млн рублей + 1 млн рублей первоначального взноса или 146 тыс рублей за месяц проживания в ней. Если заемщик не станет отдавать 1,25 млн банку, то банк попадет на эти деньги тоже. Не как в Штатах, конечно, но тоже неприятно.

Крайними у нас останутся люди. И это страшно.

Именно поэтому сейчас нельзя получить ипотеку без первоначального взноса. Банки страхуются по полной. Величина в 20% говорит о том, что риски падения закладываются в 40-50% от текущей стоимости.

в США крайними остались и банки и люди, которые лишились своего жилья
правительству пришлось вытаскивать сначала граждан целевыми субсидями (из средств налогоплательщиков), потом банки, т.к. рушилась и подолжает рушится банковская система
а у нас останутся только люди

у них процент ипотечников более половины населения, у нас - ?? не знаю, мало
целевыми субсидиями гос-во вытащит самых безнадежных, а банки не пострадают вообще
поправлюсь: не пострадают из-за ипотеки

Радилось две мысли:
1). У нас такие ставки subprime rate - на уровне 9 - 11%, были для самых первосортных клиентов, а для второсортных то еще выше.....Поэтому американцам еще грех жаловаться!
2). Котейль ипотечников американских составляют те кто платит и 10 лет уже и 20 и даже 30 летние платежи. Очень многие уже перешагнули экватор и стали списывать не только проценты, но и основную сумму долга. А у нас то и 10 летних плательщиков нет, то есть все тока проценты списывают в основном, и психологический экватор не переплыли.

Поэтому наша ситуция в целом для банков менее опасно, но вот для наших людей она наоборот более опасна!

Fast++ писал(а):
в США правительству пришлось вытаскивать сначала граждан целевыми субсидями (из средств налогоплательщиков), потом банки, т.к. рушилась и подолжает рушится банковская система

Еще одна мысль:
А почему нельзя было правительству выкупить эти дома , и сдать людям в коммерческий найм???? Одним выстрелом 2-х зайцев. Все равно эту же сумму выкинут.( только в холостую) [-o<

an-novosel писал(а):
Fast++ писал(а):
в США правительству пришлось вытаскивать сначала граждан целевыми субсидями (из средств налогоплательщиков), потом банки, т.к. рушилась и подолжает рушится банковская система

Еще одна мысль:
А почему нельзя было правительству выкупить эти дома , и сдать людям в коммерческий найм???? Одним выстрелом 2-х зайцев. Все равно эту же сумму выкинут.( только в холостую)

Этот проект технически нереализуем из за того, что схема получается очень "взяткоемкая". Также у гос-ва нет соответствующей инфраструктуры для реализации подобного проекта.

Petunder писал(а):
Этот проект технически нереализуем из за того, что схема получается очень "взяткоемкая". Также у гос-ва нет соответствующей инфраструктуры для реализации подобного проекта.

За 700 млр.$ Я ГОТОВ ЕЁ РЕАЛИЗОВАТЬ

Все приведенные выше рассуждения приводят к тому, что нужно ожидать накачки ипотеки госбаблом, это и будет, как сказал Костин (ВТБ), иначе снижение ВВП на 2%, иначе трагедии семейные и т.д.
Этого государство не допустит.
Накачка начилась или начнется в понедельник.
На проход денег по кровеносной банковской системы понадобится 2-3-4 мес.
Так что до весны затягиваем потуже поясок.
А потом - ипотека, инфляция, сделки.

ЦБ РФ проведет аукцион по предоставлению необеспеченных кредитов на сумму до 200 млрд руб. Центральный банк РФ проведет на Московской межбанковской валютной бирже аукцион по предоставлению для банков кредитов без обеспечения на сумму до 200 млрд руб. сроком на 6 месяцев. Дата предоставления средств - 27 января 2009г., дата возврата средств - 22 апреля 2009г. Минимальная процентная ставка предоставления кредитных средств - 13,5%. Максимальное количество заявок от одной кредитной организации на каждый из аукционов - 3 штуки.