Оценка однушки в Печатниках 74 / 1954

Давайте подискутируем.

Светлана Самсонова писал(а):
Вы - про ТЕОРИЮ, а я - про сложившуюся ПРАКТИКУ. То, какие порой "интересные" и "глубокомысленные" пункты содержит ГК РФ относительно Найма, знает каждый уважающий себя риэлтор и насколько ТАМ соблюдено "равновесие ответственности и интересов сторон". Один только пункт 2. статьи 687, главы 35 чего стОит! Кто-нибудь из риэлторов-арендников в здравом уме и трезвой памяти прописывает в своих Договорах возможность невнесения Нанимателем платы за найм 2 срока подряд (!!!) (то есть при ежемесячной периодичности внесения платежей - допускается 2 месячная просрочка) ?! А ведь это ЗАКОНОДАТЕЛЬНО закрепленная норма. При том, что к примеру понятие СТРАХОВОГО ДЕПОЗИТА вообще не фигурирует в той же пресловутой 35 Главе ГК РФ.

Обратимся к статье 687 пункт 2.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Там не сказано за неуплату за 2 месяца, а сказано за невнесении платы именно двух раз.
А теперь мысль, которую я кстати взял на этом форуме: А мне ничто не мешает назначить первый раз днем оплаты, а вторым разом к примеру 14 дней после дня оплаты.
И вот такой пункт я применяю в своем договоре найма:
5.3 Наймодатель вправе досрочно расторгнуть договор при следующих условиях:
А) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа( ст. 687 ГК. РФ.п.2). При этом первый случай наступает в день оплаты, а второй случай наступает спустя 14-ть календарных дней.
ВСё: нет денег за 14 дней- спасибо, до свидания.

Светлана Самсонова писал(а):
Скажу по практике - наличие в Договоре Найма пункта, прописывающего ответственность Нанимателя за досрочное расторжение Договора ВСЕГДА определенным образом дисциплинирует Нанимателя. Кроме того - изначально, уже на этапе первичных обращений потенциальных Нанимателей упоминание о наличии такого пункта отсеивает "краткосрочников" (тех, кто изначально имеет намерение снять на короткий срок, но сознательно об этом умалчивает (сколько угодно таких умников!), поскольку выбор объектов, предлагающихся в долгосрочный найм неизмеримо более широк).
А прописать равновесную ответственность сторон в Договоре относительно штрафных санкций за досрочное расторжение - почему бы и нет (если уж на то пошло).
Кстати сказать, опытный арендник всегда пытается выбрать из возможных Нанимателей таких, кто в ситуации, развивающейся в подобном русле, скорее всего не пойдет на углубление конфликта.

Теперь, что касается штрафных санкций для нанимателя за досрочное расторжение договора. Рассмотрим строго вариант, когда наймодатель не платит комиссию.
1.Юридическая сторона. Летом я делал альтернативную сделку: продавал одну квартиру и покупал другую. Покупатель моей квартиры хотел убедится, что я действительно подобрал альтернативный вариант, а не сказки ему рассказываю, и я предложил ему вносить мне аванс при продавце покупаемой нами квартиры. Тем самым я принимал аванс за продаваемую квартиру и вносил аванс за покупаемую в одно время.
Продавец покупаемой нами квартиры постоянно мялся и чего-то опасался, все хотел как-то подправить договор аванса, Вдобавок покупатели нашей квартиры оказывали на него давление, потому что им было важно, что сделка будет склеяна, и мы не пойдем искать другую альтернативную квартиру, тем самым ставя под сомнение всю сделку.
Продавец покупаемой нами квартиры сказал, что он опасается, что за время аванса(ну скажем 3 недели) цены на недвижимость взлетят вверх, потому что рухнет рубль. И поэтому он готов написать на себя штрафные санкции в размере 600т.р. в случае, если он не выйдет на сделку.
Я подошел к руководителю и сказал, что вот продавец готов указать штрафные санкции в размере 600т.р. Ответ был примерно следующим: Да он может написать хоть миллион, но ни один суд не примет этот штраф.
Смысл был такой, что размер штрафа равен затратам понесенными второй стороной. А это значит, что в суде нужно доказать, что из-за того, что сделка не произошла продавец потерял 600т.р.. Это естественно абсурд, потому что никто ничего не потерял
_____________________________________________
Также и в аренде со штрафными санкциями: как обосновать в суде, что наймодатель из-за расторжения договора потерял 40т.р.(страховой депозит). Ну если наймодатель находится в другом городе, то можно приложить стоимость билетов на перелет для принятия квартиры. Ну может быть что-то там еще. А вот если наймодатель в Москве, то ничего не приложишь, и таким образом наймодатель ничего не теряет.
Я понимаю, если наниматель не предупредил за 1 месяц, и у наймодателя не хватает времени для пересдачи квартиры, и наймодатель терпит убытки из-за простоя квартиры. Но в таком случае можно сказать, что страховой депозит будет возвращен в полном размере за исключением суммы простоя квартиры.
Вывод: я считаю, что касается юридической стороны, что ни один суд эту сумму не обоснует, и её придется вернуть.
2.Справедливая сторона: по справедливости, если квартира пересдана, и у наймодателя нет простоя квартиры, то наймодатель ничего не теряет. А значит по справедливости нужно всё вернуть. Если наниматель не предупредил за 1 месяц, и наймодатель не успел пересдать квартиру и получил дни простоя, то за эти дни нужно вычесть штраф из страхового депозита.
3.Практическая сторона: сам договор найма многие наниматели читают вскользь и не задумываются о штрафных санкциях, считая, что все договора одинаковые, и им ничего не грозит. Поэтому если при досрочном расторжении с такого нанимателя взыскать штраф, то он может сказать, что про штраф ничего не знал, а договор ввел его в заблуждение и он не правильно понял фразу про штрафные санкции.
И даже если при заключении договора, нанимателю вслух сказать про штраф, то он может не обратить на эту фразу внимания, потому что квартира его страивает, времени искать другую нет, да и вообще он уже мыслями очень далеко: давайте- быстрее всё подпишем и разойдемся. То есть опять же наниматель не поймет в чем суть штрафа.
Да и в конце концов, не вернуть 40т.р. нанимателю на приемке квартиры может быть опасно как для состояния квартиры и имущества, так и для здоровья наймодателя. А что если взбешенный наниматель разнесет пол квартиры: закинет телевизором в зеркальный шкаф или зарядит левым боковым наймодателю в челюсть: за 40т.р. может и зарядить.
___________________________________________________________________________
Вывод: друзья давайте жить дружно и по справедливости и взымать штрафы только тогда, когда нанесен ущерб.

alexey moskva писал(а):
Давайте подискутируем...

...2.Справедливая сторона: по справедливости, если квартира пересдана, и у наймодателя нет простоя квартиры, то наймодатель ничего не теряет. А значит по справедливости нужно всё вернуть.

Если квартира будет пересдана с более низким ценником, это как квалифицировать? По моему - это как раз и есть ущерб (если быть точнее - недополученная Собственником прибыль).

alexey moskva писал(а):
3.Практическая сторона: сам договор найма многие наниматели читают вскользь и не задумываются о штрафных санкциях, считая, что все договора одинаковые, и им ничего не грозит. Поэтому если при досрочном расторжении с такого нанимателя взыскать штраф, то он может сказать, что про штраф ничего не знал, а договор ввел его в заблуждение и он не правильно понял фразу про штрафные санкции...

Как будет подана информация о содержании Договора на сделке и на каких пунктах будут сделаны акценты - эта задача тоже полностью в компетенции риэлтора-арендника. В конце концов - можно в тексте именно у пунктов, разъясняющих ответственность сторон за досрочное расторжение Договора поставить дополнительные подписи Собственника и Нанимателя (помимо того, что они расписываются НА КАЖДОЙ странице Договора).

Алексей, нагородили огород (пример зачем то совсем не из области аренды привели). :nez-nayu:

Я и без этого поняла, что Вы хотите сказать - обсуждаемого пункта в Вашем Договоре НЕТ. Я почему то была уверена в обратном.
Тогда просто желаю Вам успешно пересдать квартиру. Безо всяких "давайте подискутируем". Проку от наших с Вами дискуссий не вижу.

I. Что интересует нанимателя:
- чтобы я не поднял неожиданно для них цену за время договора.
- чтобы не отказался сдавать квартиру, выселив его до завершения срока договора
и то и другое определяется в договоре, включая штрафные санкции.

II. Что интересует меня, как арендодателя:
- чтобы человек платил полностью и вовремя
- чтобы имущество было сохранным
- чтобы человек не съехал раньше времени, тем самым принеся мне убытки от простоя квартиры.
и это также определяется в договоре, включая штрафные санкции.

Естественно при заключении договора риелтор специально обращает внимание на эти принципиальные моменты.

И если люди изначально планируют жить в моей квартире долго и счастливо (а другие мне не нужны), то ни у кого не вызывает вопрос об этих пунктах.
И все адекватно воспринимают их как симметричный ответ на ограничения с моей стороны (I), которые существенно облегчают им жизнь и планирование вперед.

Светлана Самсонова писал(а):
Я и без этого поняла, что Вы хотите сказать - обсуждаемого пункта в Вашем Договоре НЕТ. Я почему то была уверена в обратном.
Тогда просто желаю Вам успешно пересдать квартиру. Безо всяких "давайте подискутируем". Проку от наших с Вами дискуссий не вижу.

У меня действительно нет такого пункта и никогда не будет(хотя такой пункт есть у моего помощника).
И я объяснил, что наличие такого пункта, при условии, что наймодатель не платит комиссию и наниматель предупредил о расторжении договора за 1 месяц, считаю несправедливым.
Тогда скажите, Светлана, а удавалось Вам взыскать такой штраф с нанимателей(понятно, что кто-то из Ваших нанимателей за многолетние годы работы съезжал ранее)? И какая была реакция у нанимателей, когда им не возвращали сумму в размере от 20т.р. и выше только за то, что они съехали ранее установленного договором срока?

Сергей Марфин писал(а):
И если люди изначально планируют жить в моей квартире долго и счастливо (а другие мне не нужны), то ни у кого не вызывает вопрос об этих пунктах.
И все адекватно воспринимают их как симметричный ответ на ограничения с моей стороны (I), которые существенно облегчают им жизнь и планирование вперед.

Естественно, все планируют жить долго и счастливо, а другие комиссию в размере 100% не заплатят.
А то, что у нанимателей форс мажор случился, и они вынуждены уехать- так они и сами этому не рады.
Еще раз: какое юридическое обоснование такого штрафа?(по-моему самоуправство чистой воды)

alexey moskva писал(а):
какая была реакция у нанимателей, когда им не возвращали сумму в размере от 20т.р. и выше только за то, что они съехали ранее установленного договором срока?

было конечно.
нормальная была реакция, ведь все всё знали заранее и понимали почему такой пункт в договоре и как им самим симметричные пункты в разделе I помогают.
я со своей стороны досрочно никого не выселял.

alexey moskva писал(а):
...Тогда скажите, Светлана, а удавалось Вам взыскать такой штраф с нанимателей(понятно, что кто-то из Ваших нанимателей за многолетние годы работы съезжал ранее)? И какая была реакция у нанимателей, когда им не возвращали сумму в размере от 20т.р. и выше только за то, что они съехали ранее установленного договором срока?

Удавалось, не раз и вполне успешно.
Не скрою несколько раз пришлось всё же возвратить Депозит, а также пойти на компромиссные варианты (например, возврат Депозита, только после пересдачи квартиры). Инициаторами подобного (компромиссного) развития событий становились сами Собственники (точнее Собственницы), ну понятно, женщины - они как-то сердобольнее мужчин.

P.S. Я - не женщина, я - риэлтор. :lol:

Я настаиваю на этом пункте договора ( ну в смысле возврата депозита при досрочном расторжении) на дорогих объектах. Где простой может случится очень длительный. Но к моему большому сожалению суд в данном случае будет на стороне Нанимателя- ибо ущерб и недополученная прибыль весчи совсем разные ИМХО. тут главное побольше щеки раздувать как собственнику так и его риэлтору. Блеф. На то мы и риэлторы. И тем самым мы отличаемся Лех от Барыг. :mi_ga_et:

На экономах ( а их у меня подавляющее большинство) сроки экспозиции незначительны.
И вот там как раз страховой депозит (кстати правильнее было бы его обзвать ЗАЛОГОМ) выполняет ИСТИННЫЕ свои функции- т.е. компенсирующие уюзанность имущества собственника. Кстати на суде ( а прецеденты были) судья как правило считал разумным поломку имущества засчитать в счет возвратной суммы залога.

soxic писал(а):
Очень нравится наниматель, ей очень нравится квартира, но ей дорого, будет искать подешевле, предупредила за месяц.
Хотела предложить ей уменьшить депозит на 20 тыс и два месяца платить на 10 тыс меньше или снизить аренду до 38 тыс. Какие еще бывают варианты? На сколько можно снизиться, чтобы быть более менее в рынке?
Сдавать за 30, но хорошему человеку тоже не хочется.

А Вы не попытались аккуратненько узнать у нанимателя, какая бы цена ее устроила?

Если наниматель Вам нравится, и с сентября до сегодняшнего дня у Вас с ней все было замечательно, то зачем же рисковать и искать новых жильцов? Уж до 38тр снизится вполне возможно.

Кроме того, не знаю, платите ли Вы налоги, но я бы переписала договор найма на оставшиеся месяцы с 1.01.14, забрала бы старый договор и расписки, и, с чистой совестью :lol:

, не стала бы платить налог за эти 5 месяцев. А это 26 тр. Если раскидать эту сумму на оставшиеся 6 мес, то и до 36тр Вы можете опуститься, ничего для себя не потеряв.

Сегодня поговорила с нанимателем, увы и ах, она будет переезжать к подруге и платить 13 тыс. И там двушка на двоих.
Она уговаривала подругу переехать ко мне, но вообще у меня не вариант, учитывая двухспальную кровать и однокомнатность.
Так что ищем новых жильцов.