НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА для инвестиций 40 / 5841

Друзья, давайте вместе порассуждаем:
что на сегодняшний день выгоднее с точки зрения инвестиций с условием ИПОТЕКИ:
1.купить новостройку 1-2 ком.квартир эконом-класса на "нулевом" уровне, если таковы сейчас имеются,т.е. они имеются, но в минимальном количестве
2. купить квартиру 1-2 комн.квартира эконом класса на вторичном рынке и сдавать ее до того момента, когда квартиры все же пойдут в "гору", лет так через 5-7

Ипотека планируется взять на 10 лет, с условием досрочного погашения за 4-5 лет.
Пока прихожу к выводу о вторичке, ваши доводы.
Заранее признательна!

Вторичка выгоднее.
А в плане инвестиции я бы другие способы искал.

Квартиры пойдут в гору, если резко увеличится рождаемость при таком же резком увеличении РЕАЛЬНЫХ доходов на душу населения. Инвестиции в квартиры, что в первичный, что вторичный рынок, на данном этапе, да и на любое обозримое будущее считаю практически бессмысленными. Сейчас ипотека чуть-чуть выгоднее, чем аренда в течении 20-25 лет. Если нет потребности снимать жилье - зачем влезать в ипотеку? Ведь арендаторов можно и не найти подходящих - тогда это будет подсчет убытков по процентным выплатам.

я так понял, разговор о Москве?
Никто не знает, почему в Москву все едут и едут? а некоторые ехают. Из Белоруссии, из Украины (а некоторые с Украины) и прочих разных мест.
Чего-то мне не верится, что будет сложно найти арендаторов.
а насчет вторички/первички - я лично голосую за вторичку. Но...
забыл автора, тут где-то был расчет в ехелевском файле, когда выгодно входить в ипотеку.
от входных параметров зависит. приблизительно получается - выгодно при наличии 50% от стоимости.

Разобьём поставленный вопрос на 2 этапа. Сначала проверим вообще идею покупки с ипотекой

Предположим, что речь идёт о сумме в 6 лямов (рублей). 2 ляма своих и 4 требуется в ипотеку. На первичку газпромбанк хвастался своей программой про 13% до регистрации права собственности, правда сейчас они формулировку на сайте изменили, пишут что это минимальная ставка. На вторичку примерно такие же ставки. По вопросам ипотек Дмитрий Овсянников (ipotek.ru) пожалуй наиболее полную информацию даст.

Идём на сайт АИЖК на их калькулятор для расчёта ежемесячных платежей внешняя ссылка (просто он не хуже других)
Задаём параметры:
Сумма кредита 4 ляма
Ставка 13%
Срок кредита 60 месяцев (5 лет)

В результате расчёта видим, что ежемесячный платёж составит 93тыра

Общая сумма выплат за 5 лет составит 93 х 60 = 5580тыр, или переплата 1580тыр. Для того, чтоб остаться в нулях, купленная квартира должна стоить через 5 лет 7580тыр или подорожать на 25%
В год достаточно ей дорожать на 5%

Вывод - если предполагаем, что квартира подорожает через 5 лет минимум на четверть, имеется первоначальный взнос и есть возможность направить часть бюджета на погашение кредита, то результат первого этапа - положительный.

Этап второй, собственно новостройка или вторичка.

Написать хотел много, но неуспел - наступило 19:00. Суть в общем в том, что надо считать конкретные варианты. Есть ли новостройка за 6 лямов с отделкой плюс привязать вероятность её завершения. А благодаря этой вероятности возникают интересные эффекты. Например, на вопрос, что бы вы выбрали:
1. Получить гарантированные 50%.
2. С вероятностью 1/2 получить либо 100%, либо ничего
большинство людей выбирают первый вариант. Хотя с математической точки зрения они совершенно равнозначны.

PS Представьте ваши варианты первички, а мы вам пощитаем...)

surik писал(а):
Друзья, давайте вместе порассуждаем:
что на сегодняшний день выгоднее с точки зрения инвестиций с условием ИПОТЕКИ:
1.купить новостройку 1-2 ком.квартир эконом-класса на "нулевом" уровне, если таковы сейчас имеются,т.е. они имеются, но в минимальном количестве
2. купить квартиру 1-2 комн.квартира эконом класса на вторичном рынке и сдавать ее до того момента, когда квартиры все же пойдут в "гору", лет так через 5-7

Ипотека планируется взять на 10 лет, с условием досрочного погашения за 4-5 лет.
Пока прихожу к выводу о вторичке, ваши доводы.
Заранее признательна!

"На нулевом уровне" банки не кредитуют: минимум, 70% готовность. А это - немного другие цены.

Взять кредит на минимальный срок - это не подход спекулянта.
Если хотите купить с помощью ипотеки и сдать в аренду, то кредит нужно брать на максимально возможный срок. Тогда ежемесячный платеж будет меньше, и тогда большую часть платежа можно будет гасить доходами от аренды. То есть, чтобы с первых дней, как Вы говорите "инвестиция", а на самом деле "спекуляция" либо приносила Вам деньги, либо требовала минимум собственных денежных средств: чтоб по Вашим долгам банку платили не Вы, а Ваши арендаторы.

surik писал(а):
Друзья, давайте вместе порассуждаем:
что на сегодняшний день выгоднее с точки зрения инвестиций с условием ИПОТЕКИ:
1.купить новостройку 1-2 ком.квартир эконом-класса на "нулевом" уровне, если таковы сейчас имеются,т.е. они имеются, но в минимальном количестве
2. купить квартиру 1-2 комн.квартира эконом класса на вторичном рынке и сдавать ее до того момента, когда квартиры все же пойдут в "гору", лет так через 5-7

Ипотека планируется взять на 10 лет, с условием досрочного погашения за 4-5 лет.
Пока прихожу к выводу о вторичке, ваши доводы.
Заранее признательна!

C нынешним процентом за пользование ипотечным кредитом ВСЕ вышеописанные варианты инвестирования неэффективны.
Во первых, закладываться на рост того или иного сектора-лотерея
Во вторых, Банк в ЛЮБОЙ момент может пересмотреть процентную ставку
Но если рассмотреть покупку квартиры которую можно выгодно сдать, и при этом цена ее на рынке будет повышаться на 1-3% в месяц то возможно лет через десять, можно будет зафиксировать небольшой гешефт, продав квартиру.

Боровков Александр писал(а):
C нынешним процентом за пользование ипотечным кредитом НИКАКИЕ схемы вложения в то или иное направление не работают.
Во первых, закладываться на рост того или иного сектора-лотерея
Во вторых, Банк в ЛЮБОЙ момент может пересмотреть процентную ставку
Но если рассмотреть покупку квартиры которую можно выгодно сдать, и при этом цена ее на рынке будет повышаться на 1-3% в месяц то возможно лет через десять, можно будет зафиксировать небольшой гешефт, продав квартиру.

В валюте процентные ставки от 8%, в рублях (для этой ситуаци) 11 - 12,5% вполне реально.
Банк в одностороннем порядке не может пересмотреть ставку, если только это не оговорено кредитным договором. Во время кризиса попытки пересмотра ставок - были, но быстро пресекались.
Не меньшая лотерея деньги в банках (которые сегодня - деньги, а завтра - можно пускать на обои): одна из антикризисных мер, которую щедро применяли во время кризиса разные страны, в т. числе и наша - денежная эмиссия, а от эмиссии денег, товаров больше не становилось.
Недвижимость, в нынешней ситуации, - не столько инструмент приращения денег, сколько инструмент сохранения, что в кризисное время - тоже не мало важно.
И кто более прав окажется: тот, кто сейчас несет деньги в банк или тот, кто вкладывает их в бетонометры - будет понятно лет через 5 - 10.
Тот, кто покупал квартиру в Москве лет 5 - 10 назад, вряд ли жалеет о своем поступке.

Можно оценить, большой или нет "нынешний процент за пользование ипотечным кредитом".

Для оценки выгодности инвестиции сравнивается предполагаемая доходность с так называемым безрисковым вариантом. В качестве последнего подойдёт Сбербанк, который даёт ставку сейчас более 6% на 2 года на пополняемом вкладе, с ежемесячным начислением процентов.

Открываем калькулятор вкладов внешняя ссылка (этот не хуже других) и задаём параметры:
Сумма вклада - 2 млн. руб.
Срок - 5 лет
Ставка - 5% (по минимуму оценим)
Проценты добавлять ко вкладу - раз в месяц
Пополнение вклада - раз в месяц
Сумма пополнения - 93 тыра

Жмём на "рассчитать" и видим:
Начислено дохода: 942тыра
Итого на счёте будет: 7129тыр.

Сравниваем:
1. Мы можем класть деньги на депозит, это наш гарантированный вариант (на практике, раскидывая сумму по мелким коммерческим банкам в пределах 700тыр можно получить куда больше, чем 5%. Например при доходности в 10% будет накоплено 8260тыр).
2. Мы можем вложиться в квартиру, получив как прибыль, так и убытки.

Если купленная за 6лямов квартира не подорожает, то получаем убыток в размере 1129тыр (грубо 20%)
Если будет дорожать на 5% в год, то её цена станет 7580тыр, прибыль 450тыр (6%). Плата за риск 6%.
Если будет дорожать, как предположил Боровков Александр, на 1-3% в месяц или 20% в год, то квартира с 6лямов подорожает до 15лямов. Прибыль 90% по сравнению с безриском.

С учётом прогнозов по уровню инфляции рост цен на квартиры по 5% в год представляется вполне вероятным, при этом использование ипотеки уже даёт прибыль.

PS В рамках одной стратегии вероятность наступления форс-мажорных ситуаций не учитывается. Для защиты от гиперинфляции или попадания ядерного заряда на Красную площадь необходимо комбинировать стратегии.

PSS Возвращаясь к вопросу топикстартера - шансов, что новостройка подорожает после получения права собственности больше. Однако она может остаться недостроенной в срок, а так же не успеет пройти время для получения налоговой льготы. Абстрактная новостройка хуже абстрактной вторички. Тем более что ликвидная новостройка в пешей доступности до метро стоит дороже некачественной вторички, т.е. начальный капитал требуется больше...)

простите, а 15-18%(в рубле) в год , которые нужно отдать банку за пользование ипотечным кредитом, разве не в минус из суммы предпологаемого гешефта?