Продажа из-под непогашенной ипотеки. Схемы. Риски. Сложности 48 / 1594

15.08.21, 14:36
Татьяна Костянова писал(а):

14.08.21, 21:56
ruzik писал(а):
именно с альфой, в интересах всех сторон
Такие сделки из под залога не получается делать в интересах всех сторон. Или одна более рискует, или другая.

Хорошо
Риски покупателя: закроет ипо продавца и продавец откажется от сделки? Так он связан поручительством по кредиту. Да, залог будет снят и что?

Риски продавца: левое поручительством, которое надо расторгнуть
А если проблема с регой или покупатель откажется?
Что с поручительством?

Эта тема хороший пример того, как участнику сделки жизненно важно обсудить свою ситуацию. И не абы с кем. Со специалистом, экспертом.
С женой тоже можно обсуждать. Но с женой лучше в ресторан сходить. ) больше пользы семье будет.
-
С обременением продавали, покупали и дальше обязательно будем продавать и покупать. Обычная работа.

15.08.21, 16:25
ruzik писал(а):
? Так он связан поручительством по кредиту. Да, залог будет снят и что?

связан поручительством, а "денег нет, но вы держитесь", а у покупателя доходы хорошие. Вот пусть покупатель и платит. Кредит взял? Взял. Плати, значит.
А квартирка уже не в залоге и осталась в собственности продавца. И обязательств нет никаких по ее продаже, только поручительство по кредиту.
Что, даже пдкп не заключают продавец и покупатель, чтобы взаимные обязательства на бумаге зафиксировать?

Сделка прошла прекрасно, альфа отлично отработал: в день сделки и подписания кредитника покупателем перечислены деньги на погашение ипотеки продавца
На следующий день продавец пишет заявление на полное досрочное, через 3 дня справка о полном погашении, через 5 дней снят залог
Следующий этап подача на регистрацию договора уступки уже без обременения квартиры
Регистрация
Завершение сделки
Переоформление эскроу
Подтверждение от альфы для продавца, что договор поручительства прекратил действие в связи с выполнением условий (погашение ипотеки, регистрация уступки)
Все

Рекомендую
Схема новая. Необкатанная, на момент проведения. Но рабочая

12.11.21, 11:10
ruzik писал(а):
Сделка прошла прекрасно, альфа отлично отработал: в день сделки и подписания кредитника покупателем перечислены деньги на погашение ипотеки продавца
На следующий день продавец пишет заявление на полное досрочное, через 3 дня справка о полном погашении, через 5 дней снят залог
Следующий этап подача на регистрацию договора уступки уже без обременения квартиры
Регистрация
Завершение сделки
Переоформление эскроу
Подтверждение от альфы для продавца, что договор поручительства прекратил действие в связи с выполнением условий (погашение ипотеки, регистрация уступки)
Все

Рекомендую
Схема новая. Необкатанная, на момент проведения. Но рабочая

Вам повезло, что не было закладной. Если бы закладная была ее бы скорее всего банк потерял (Альфа их во время не забирала обычно и их отпраляли в архив РР, который потом переехал и как водится теперь там фиг чего найдешь) Если искать то ищут очень ДОЛГО. Поэтому , если закладная была, то Альфа подает на регистрацию дубликат закладной и одновременно обременение снимает. Но вот с этого момента может начаться веселье и сюрпризы от РР. Поэтому эту операцию лучше осуществлять "под контролем"

12.11.21, 12:04
Тататьяна писал(а):

12.11.21, 11:10
ruzik писал(а):
Сделка прошла прекрасно, альфа отлично отработал: в день сделки и подписания кредитника покупателем перечислены деньги на погашение ипотеки продавца
На следующий день продавец пишет заявление на полное досрочное, через 3 дня справка о полном погашении, через 5 дней снят залог
Следующий этап подача на регистрацию договора уступки уже без обременения квартиры
Регистрация
Завершение сделки
Переоформление эскроу
Подтверждение от альфы для продавца, что договор поручительства прекратил действие в связи с выполнением условий (погашение ипотеки, регистрация уступки)
Все

Рекомендую
Схема новая. Необкатанная, на момент проведения. Но рабочая
Вам повезло, что не было закладной. Если бы закладная была ее бы скорее всего банк потерял (Альфа их во время не забирала обычно и их отпраляли в архив РР, который потом переехал и как водится теперь там фиг чего найдешь) Если искать то ищут очень ДОЛГО. Поэтому , если закладная была, то Альфа подает на регистрацию дубликат закладной и одновременно обременение снимает. Но вот с этого момента может начаться веселье и сюрпризы от РР. Поэтому эту операцию лучше осуществлять "под контролем"

Да, но речь про уступку, с которой мало кто из банков работает с непогашенной другого банка, поэтому и закладной не было
Закладная с собственностью, которая уже вторичка и где вариантов продажи с непогашенной больше, чем с уступкой

12.11.21, 11:10
ruzik писал(а):
день сделки и подписания кредитника покупателем перечислены деньги на погашение ипотеки продавца
На следующий день продавец пишет заявление на полное досрочное, через 3 дня справка о полном погашении, через 5 дней снят залог
Следующий этап подача на регистрацию договора уступки уже без обременения квартиры
Регистрация
Завершение сделки
Переоформление эскроу
Подтверждение от альфы для продавца, что договор поручительства прекратил действие в связи с выполнением условий (погашение ипотеки, регистрация уступки)
Все

Ради чего рисковать деньгами покупателю?
В чём состояла выгода в покупке такой квартиры , какой дисконт?

Дисконт обычный, от цены застройщика на тот момент тысяч 500-600, покупатели довольны

В чем риск покупателя?
Банк от продавца запросил доверенность, помимо договора поручительства, на своего сотрудника, на взаимодействие с банком продавца, в тч погашение ипотеки продавца, на регистрацию договора уступки
Риск у покупателя, что продавец получив бабки и закрыв ипотеку улетит на моря? Так продавец ничего не поимел с этого, остаток денег не получил, договором поручительства себя связал, доверенность выдал
Ну если только продавец прям мошенник и продал на следующий день квартиру другому без залога
Но при этом договор уступки подписан между продавцом и покупателем, суд, арест и тд
Для нормального продавца нет смысла в этих извращениях

Как-то у вас все сложно. Просто и без рисков: покупатель за продавца квартиры оплачивает долг по ипотечному кредиту в счет оплаты договора купли-продажи. Встает на место банка, получает закладную и потом уже получает в собственность от продавца квартиру.

12.11.21, 13:07
Constantinus писал(а):
Просто и без рисков: покупатель за продавца квартиры оплачивает долг по ипотечному кредиту в счет оплаты договора купли-продажи.

Смущает вот какой нюанс: после того, как покупатель квартиры оплатил банку остаток долга по ипотечному кредиту, владелец квартиры может резко передумать продавать квартиру. Или передумать продавать (переуступать) на согласованных ранее условиях. Скажет, что рынок изменился, цены выросли. Моя квартира тоже подорожала.