Пользование недвижимостью по предварительному договору 16 / 3184

Спорный вопрос по покупке комнаты.

Суть вопроса: может ли покупатель пользоваться комнатой, если передал продавцу значительную часть денег от стоимости, но основной договор купли-продажи ещё не заключён, но есть предварительный договор.

Ситуация следующая:
покупатель вносит задаток (50 тыр) + аванс, которые в сумме составляют > 3/4 стоимости комнаты. Заключает с продавцом предварительный договор к/п о том, что продавец обязуется в течении полугода её приватизировать, оформить и предоставить покупателю документы для оформления её на себя.
Обязанности продавцов: подготовить документы, подписать основной договор.
Обязанности покупателей: внести деньги, подписать основной договор.

По акту приёма-передачи покупатель вступает в пользование после внесения денег и несёт расходы по содержанию комнаты.

Проблема в том, что в договоре явно не прописано (косвенно прописано только в акте приема-передачи) кто всё это время может законно пользоваться комнатой. То есть не прописано, что ей может пользоваться покупатель, но также нет и упоминания о том, что ей продолжает пользоваться продавец.

В течении этого полугода покупатель, внеся все платежи в срок и в полном объёме, пользуется комнатой и всё как-бы нормально. Продавец в свою очередь вложил деньги покупателя и получает процент.
Но по истечении срока (чуть раньше) предварительного договора выясняется, что продавец не имеет права оформить недвижимость в собственность. Покупатель требует деньги, возвращает аванс (бОльшая часть суммы), а задаток пока остаётся (50 тыр). Но продавец теперь заявляет, что покупатель не мог пользоваться комнатой и задаток возвращать отказывается. Это вкратце

Суть вопроса: не могу найти в ГК (в ЖК ещё не искал) мог ли покупатель действительно пользоваться комнатой. Подскажите пожалуйста место в Законе, где может быть прописано кто имеет право пользоваться комнатой в такой ситуации. И если в законе не прописано, то как это может быть решено на практике.

И ещё один вопрос в тему. Если покупателю срочно нужна эта сумма (50 тыр), а с продавца он её вернуть не успевает. Покупатель берёт кредит в банке на эту сумму (снимает с кредитной карты, т.к. времени на оформление кредита уже нет) и платит проценты по кредиту. Можно ли будет через суд потом эти проценты взыскать с должника (продавца)? Практически. То есть, учитывают ли судьи такие "мелочи"?

На самом деле суд не выгоден никому (продавцы правда почему-то в это пока не верят). Пытаемся решить мирным путём. Но хочется знать на что можно рассчитывать, если будет суд

Заранее благодарю за ответы

О чем тут разговаривать: акт приема-передачи имущества Согласно ст. 556 ГК РФ

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Ваш продавец не мог подписать в силу того, что передаваемое имущество ему фактически не принадлежит!

И смотреть надо Ваш предварительный договор. О чем он? Как он мог быть заключен на имущество, которое не принадлежит Продавцу. Скорее уж должен быть договор о намерениях, в котором надо было все прописать.

Предварительный договор был составлен с целью заключения основного договора на условиях, прописанных в предварительном. Условия достаточно чёткие: с покупателей - деньги к определённой дате (за полгода до истечения срока предварительного договора), с продавцов - документы для подачи в юстицию на переоформление собственности на покупателей. Возможно сделка несколько нестандартная, но в общем основные условия прописаны. Деталей минимум, да.

Имущество принадлежит продавцу не по праву собственности, а по праву пользования на основании ордера. Ну, то есть они там прописаны, как я понимаю. И они хотели эту комнату приватизировать, стать собственниками и уже тогда продать. Проблема с приватизацией возникла как раз из-за того, что продавцы (их двое) уже участвовали в приватизации до этого и как я понимаю, квоту на приватизацию исчерпали.

Думаете, акт приёма-передачи был преждевременным? То есть ещё принимать-передавать нечего было и продавцы могли продолжать там жить? Ну а если всё-таки покупатели ей пользовались, что теперь с них могут стребовать? Они сдавали комнату, платили коммунальные платежи. Продавцы пользовались их деньгами.

Право пользования - не дает права распоряжения!
Это разные виды права.

Разные, согласен. То есть Вы говорите, что прежде чем совершать какие-то действия по её продаже/сдаче, продавцы должны были сначала комнату приватизировать. Так?

Тогда получается, что риелтер (действовала по доверенности от продавцов) ввела в заблуждение (скорее всего ненамеренно, не важно) как продавцов так и покупателей. Продавцов - что они могут заключать такие договора не владея комнатой на правах собственника. А покупателей, что они могут заключать такие договора с "несобственниками" и при этом пользоваться этой комнатой с момента подписания предварительного договора.

Правильно ли я развил Вашу мысль?

Мысль развили правильно.

Право собственности
Право собственности - в субъективном смысле - право конкретного лица (собственника) владеть, пользоваться и распоряжаться определенным имуществом в пределах, установленных законом.

Право пользования
Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

Распоряжение
Распоряжение - в гражданском праве - правомочие собственника вещи, позволяющее включать ее в экономический оборот путем совершения распорядительных сделок: купля-продажа, поставка, дарение и др.

Разница видна?

По поводу "Спорный вопрос о покупке квартиры".

Из изложенного вами следует, что так называемый "покупатель" на самом деле ничего не купил, так как у "продавца "не было товара-квартиры. Последствия, скорее всего будут очень неприятными. Если нужна профессиональная консультация...зайдите на сайт внешняя ссылка там контакты Московской коллегии арбитражных адвокатов. Подобные консультации платные.

Я понимаю, что разница есть

Теперь вижу - в чём. Право распоряжения следует из права собственности. А на правах пользования можно только извлекать выгоду из эксплуатации, не покушаясь на смену "собственника".
То есть, если раскручивать этот клубок через суд, то есть максимально приближенно к формальной букве закона, то получается, что стороны должны остаться при своём, а риелтер должна получить пендель. Я так понимаю. Что за "пендель" это может быть, кстати, не подскажете? Я не хочу ввязываться в тяжбы и портить другим жизнь, но это могут захотеть сделать продавцы. Интересно на что они могут претендовать. Хотя бы теоретически.

Большое Вам спасибо за предоставленную информацию

2Коллегия адвокатов

Спасибо за ссылку. Но вряд ли будем пользоваться услугами именно этой организации. Дело происходит в Новосибирске.

Кстати, как по-Вашему, для кого последствия могут быть более неприятными и почему?

joemast писал(а):
То есть, если раскручивать этот клубок через суд, то есть максимально приближенно к формальной букве закона, то получается, что стороны должны остаться при своём, а риелтер должна получить пендель. Я так понимаю. Что за "пендель" это может быть, кстати, не подскажете?

Большое Вам спасибо за предоставленную информацию

Смотря на основании чего с Вами общался риэлтор....
Пендель получить можно всем. Зависит от документов и правильности их оформления....