Купля-продажа нежилого между физиками в РАССРОЧКУ + НАЛОГИ... 44 / 440

04.02.25, 00:52
Cвятoслав Tеплов писал(а):

03.02.25, 23:30
Михалыч+ писал(а):
Вопросов, на которые могу быстро ответить пока немного:
1. В Росреестре обременений нет по поводу аренды.
Подстрахуйтесь для себя расторжением аренды 12.2024 г.
Соглашение + передаточный акт

С целью "перебдить" или имеется "железный" повод?

04.02.25, 12:17
Михалыч+ писал(а):

04.02.25, 00:52
Cвятoслав Tеплов писал(а):

03.02.25, 23:30
Михалыч+ писал(а):
Вопросов, на которые могу быстро ответить пока немного:
1. В Росреестре обременений нет по поводу аренды.
Подстрахуйтесь для себя расторжением аренды 12.2024 г.
Соглашение + передаточный акт
С целью "перебдить" или имеется "железный" повод?

5 лет владения, покупал физик.
ИП закрыто.
Аренда не зарегистрирована.
Расторжение 2024, продажа физик 2025.
50/50 или даже 90/10 что налога не будет.
Продавайте сами, без доверенности на дочь. Деньги вам на счёт.
Ещё доверенность отзовите предварительно.

04.02.25, 12:26
Cвятoслав Tеплов писал(а):

04.02.25, 12:17
Михалыч+ писал(а):

04.02.25, 00:52
Cвятoслав Tеплов писал(а):

Подстрахуйтесь для себя расторжением аренды 12.2024 г.
Соглашение + передаточный акт
С целью "перебдить" или имеется "железный" повод?
5 лет владения, покупал физик.
ИП закрыто.
Аренда не зарегистрирована.
Расторжение 2024, продажа физик 2025.
50/50 или даже 90/10 что налога не будет.
Продавайте сами, без доверенности на дочь. Деньги вам на счёт.
Ещё доверенность отзовите предварительно.

Cвятoслав Tеплов
, как-то мы друг друга не понимаем.
Я не понимаю, причём здесь дочь - при продаже? И о какой доверенности речь? Она не собственник. Получила помещение от меня по договору безвозмездной ссуды и сдаёт его в аренду как ИП, платит налоги по УСН. Расторгнуть договор 24м годом, в принципе можно, с возвратом платежа за январь 25го.
Своё ИП я закрыл 4.5 года назад.
Помещение покупал в конце 2016, непосредственно перед открытием ИП.
Кмк, сначала нужно разобраться досконально с налогообложением при моих обстоятельствах...

04.02.25, 12:26
Cвятoслав Tеплов писал(а):
50/50 или даже 90/10 что налога не будет

90/10 что НДФЛ таки будет, а 50/50 что еще и НДС сверху накрутят если как физик продаст
потому что нежилое и

30.01.25, 14:31
Михалыч+ писал(а):
Раньше я его сдавал в аренду от своего ИП, которое закрыл 4.5 года назад.

Олег Клеев по налогам в теме уже дал исчерпывающий ответ

Покупатель предлагает ещё вариант:
Оформить ДКП на 3/5 доли с единовременной оплатой. Остальные 2/5 - через год или раньше, если получится денег собрать. В принципе, такое разделение вполне соответствует структуре помещения и разделу на независимые блоки. Одновременно оформим порядок пользования (это моя идея).
Заодно возникает вопрос - при первой продаже 3/5, нужен нотариус?

Риски остаться с долей 2/5 и необходимостью в дальнейшем продать их дешевле рынка осознаю...

04.02.25, 13:00
Михалыч+ писал(а):
Покупатель предлагает ещё вариант:
Оформить ДКП на 3/5 доли с единовременной оплатой. Остальные 2/5 - через год или раньше, если получится денег собрать. В принципе, такое разделение вполне соответствует структуре помещения и разделу на независимые блоки. Одновременно оформим порядок пользования (это моя идея).
Заодно возникает вопрос - при первой продаже 3/5, нужен нотариус?

Риски остаться с долей 2/5 и необходимостью в дальнейшем продать их дешевле рынка осознаю...

А чем покупателя рассрочка не устраивает?
Кому нужны доли коммерческие?

04.02.25, 13:41
Соль писал(а):

04.02.25, 13:00
Михалыч+ писал(а):
Покупатель предлагает ещё вариант:
Оформить ДКП на 3/5 доли с единовременной оплатой. Остальные 2/5 - через год или раньше, если получится денег собрать. В принципе, такое разделение вполне соответствует структуре помещения и разделу на независимые блоки. Одновременно оформим порядок пользования (это моя идея).
Заодно возникает вопрос - при первой продаже 3/5, нужен нотариус?

Риски остаться с долей 2/5 и необходимостью в дальнейшем продать их дешевле рынка осознаю...
А чем покупателя рассрочка не устраивает?
Кому нужны доли коммерческие?

На 3/5 он денег подзаймёт на стороне и немного расслабится после покупки...
Если же оформить в рассрочку всё помещение, то срок погашения увеличится - больше напряг для него и риски неплатежей для меня.
Кроме того, для его непосредственной деятельности используется блок 3/5.
Потом он может сказать, что ему больше и не надо..., для отмазки - денег нет.

С другой стороны, для меня - если пойдут неплатежи и придётся расторгнуть договор с возвратом в исходное, то начнутся нулевые сроки владения. Кроме того, не приходилось регистрировать в росреестре Соглашение о расторжении договора.
Обычно это по решению суда происходит, кмк.

Михалыч+,
Кому нужна эта сделка, вам или ИП? Если вам, найдите другого покупателя. ИП в курс дела можно не вводить.

04.02.25, 12:26
Cвятoслав Tеплов писал(а):
5 лет владения, покупал физик.
ИП закрыто.
Аренда не зарегистрирована.
Расторжение 2024, продажа физик 2025.
50/50 или даже 90/10 что налога не будет.

ФНС особо доказывать ничего не придется, все факты - на лицо:

30.01.25, 14:31
Михалыч+ писал(а):
Сейчас помещение арендует маркетплейс. Чел, который организовал этот пункт и является покупателем. Ранее просматривал вопрос налогов и выходило, что если нежилое сдавалось в аренду, нужно (вроде бы) платить налог 13% от стоимости в ДКП. Формально в аренду помещение сдаёт моя дочь (ИП, УСН), которой я его предоставил в безвозмездное пользование (ссуду). Раньше я его сдавал в аренду от своего ИП

Эту информацию легко получить, например: на рекламных порталах.

Факт использования в предпринимательской деятельности нежилого помещения - не обнуляется по сроку давности.

В данный момент играть с ФНС в "несознанку" - себе дороже выйдет - это Вам не то, что было 10 лет назад...
- - - - - -
В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ...

При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет: ни срок владения объектом недвижимости; ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения; ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем;

На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

04.02.25, 15:04
Олег Клеев писал(а):
Эту информацию легко получить, например: на рекламных порталах.

Все еще проще.
Они видят, что он был ИП и вид его деятельности. У них ЕГР ЗАГС, они видят его дочь ИП и ее вид деятельности, движение денег по счетам. Достаточно одного требования о представлении документов и информации в адрес ее контрагентов (арендаторов) и картина маслом.

ЗЫ А я на месте камеральщиков ему НДС сверху еще обязательно бы прикрутил, если он как физик продаст.