Все чаще я слышу что вторичная недвижимость стоит дешевле, чем новостройки. Однако так и не получил от тех, кто так говорит конкретные предложения, ссылки на объекты, выгодные лоты. Слова: «Ты сам знаешь, посмотри вот там», мне не помогли. Стройку я легко куплю за 9 миллионов и сдам через пару лет за 45-50 тысяч, а вот с готовой недвижимостью - проблема!
Поэтому был вынужден провести самостоятельное исследование - правда ли эффект автосалона широко распространен на сегодняшнем рынке недвижимости? Это когда автомобиль после выезда из салона теряет 30% от цены. Многие писали, что нынешний рынок недвижимости именно такой и цены у застройщиков выше, чем на вторичное жилье. Отчасти это утверждение справедливо, то только для субсидированных ипотечных ставок. Если же у вас наличные или льготная ипотека от государства, то цены у застройщиков часто ниже вторички.
Вторая причина погрузиться в анализ - запрос на консультацию от клиентов из Ижевска. У них в городе можно купить за 5 миллионов готовую студию в бизнес-классе и сдать за 25000. Просили что-то похожее найти в Москве, с поправкой на бюджет в 9 миллионов и арендой тысяч за 45.
Из того что я нашел:
Да ничего я пока что не нашел!!! Ищу дальше. Старый фонд за 9 миллионов смотрю - только за 35 и сдашь от силы. Нужно в 9 уложиться уже с ремонтом. Студия в одном из ЖК Бизнес-класса за 9.5 млн. без отделки. Надо добавить еще 2 миллиона в ремонт и оборудование. Получим 55-60 тысяч максимум за объект, стоимостью 11.5 млн. И то - не факт.
Ну штож. Прошла консультация. По итогу все-таки решили смотреть переуступки в 2023 году по ПИКовским коробочкам в АПе, Крон14, Матвейке и прочим Сигнальным.
На вторичке в Москве ничего путного нет - привет всем скептикам, целый день ковырялись, с перерывами. МО не подходит, апарты и старый фонд не предлагайте, по понятным причинам. Там в ликвидности беда и сейчас и в будущем за эти деньги. И ряд нюансов.
Все, кто вчера писал про вторичку: «Что ж ты только новостройки ПИАРишь?» - ничего предложить так и не смогли. Что-то среднеликвидное на окраине Митина и дальше - не стоит даже думать…
В общем поверил я вам, пошел копаться, но так ничего и не нашел
Ссылка на источник и мой телеграмм-канал:
внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.
Что будет с ценами на аренду осенью: 81 / 1438
Опасный редевелопмент. 23 / 429
Под аренду. А клиент хотел купить именно студию для сдачи, 30.4 м2, за 9.746.240 рублей. С ремонтом она бы обошлась уже в районе 12 миллионов - меньше нет смысла делать в бизнес-классе. Аренда этой квартиры должна быть в районе 50000, по нынешним временам. А это… 5% годовых грязными. Вычтем с вами налоги, коммунальные платежи, комиссию агенту и амортизацию и легко получим 4%. Тот же Кронштадтский 14 можно взять за 8.5, 20м2 с отделкой и сдавать за 45000 или ЖК Измайловский парк - за 6 миллионов с отделкой и такой же арендой. Да, она поменьше, но целевая аудитория та же самая. Доходность получается выше и ждать осталось не так уж долго, а тут - март 2026 года!
Неплохой ЖК для местных, а под аренду или перепродажу я бы подумал.
Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: 
ЖК Волжский парк, Грайвороновский 1-й пр., 3, ПИК:
Вывод: ЖК для любителей района или под аренду вполне подходит. Нужно еще учитывать что проект будет в русле дорог. Должен подрасти в цене на ключах. Аналогичные объекты в других ЖК продаются сейчас дороже на 25-30% в среднем. Но там и ключи ждать год-полтора осталось. В нынешнее время меня останавливают такие долгие сроки ожидания готовности дома. Но с другой стороны, инвестиции всегда связаны с риском и доходность растет по мере его увеличения. Не думаю что будут проблемы с этим комплексом. Заходил бы сюда на 5-10% от всего портфеля, не больше. То есть этот объект не для людей с 10-ю миллионами, нужно иметь капитал от 100 скорее, чтобы риск был оправдан.
