Перепродажа квартиры с обременением 484 / 4120

[furunkul1984]

В этой схеме есть один риск, который, к сожалению, невозможно убрать. Если в процессе сделки вдруг появится арест на квартиру от следователя - то покупатель заплатит кредит за продавца, станет на место банка (т.е. будет кредитором продавца с залогом квартиры), но квартиру может получить через весьма долгое время (или вообще не получить).
Вероятность, конечно, невелика, но ежели оно произойдет - то покупателю придется несладко

И это тоже в копилку опасных причин,
по которым не нашлось желающих купить мою квартиру по схеме банка.

[Ирина Сорокина]

На практике ни один рубль не попадет на счет банк, указанный в кд для погашения кредита.
Деньги исключительно на счет заёмщика.
Почему? Потому что у банка вход рубль, а выход два. Хотите рисков? Закрывайте кредит нашего кормильца-заемщика, банк такие сделки не крышует.

По условиям задачи покупателю известен счет, указанный в кредитном договоре для погашения кредита.

У меня не хватает фантазии, чтобы предположить, что деньги переведенные покупателем из другого банка на этот счет - потеряются где-то по дороге.

В моей практике бывали случаи, когда такой счет неизвестен и деньги переводились на счет самого банка с соответствующей формулировкой ("Оплата кредита гражданина такого-то, залогом по которому является квартира, находящаяся по такому-то адресу").

Банк эти деньги идентифицировал без каких-либо проблем и не пытался вернуть обратно.

В кд указывается счет заёмщика, с которого происходит списание денежных средств для погашения кредита.
Если с этого счета нет списания, кредит не погашен.
-
Можно левыми путями отправить деньги на счет банка от третьего лица. Но долг заёмщика автоматически не спишется, потому что не произойдёт списания со счета заёмщика.
Моим клиентом были топы из Сбербанка, в том числе руководитель департамента. Поэтому кухня сб известна.
О каких банках пишете вы?

[Белова Анна]

У меня с декабря. Идут почти только продажи или покупки залоговых квартир (других сделок почти и нет)

Интересная инфа. Подскажите, а по какой причине чаще продают - по причине, что не тянут ипотеку?

ипотека альфа.. регионал решил вложиться в Москву, рынок начал падать, в том числе и аренда ..решил, что не нужна Москва
Ипотека абсолют..решили, что не тянут кредит
Ипотека открытие..у человека несколько инвестов, несколько ипотек..одну решил закрыть
ипотека райф.. В семье родился второй ребенок.. Люди решили расширить площадь. Двушку с ипотекой поменяли на трешку так же с ипотекой.

[furunkul1984]

Чем это отличается от обычной сделки?

Тем, что в обычной сделке продавец получает деньги (с аккредитива либо из банковской ячейки) только после того, как покупатель становится собственником жилья.Если же регистрация перехода права к покупателю не произошла (ввиду ареста, например) - то через какой-то срок (обычно 1-2 месяца) срок действия аккредитива (срок аренды ячейки) заканчивается, покупатель забирает свои деньги и идет искать новую квартиру. В нашем же случае покупатель не сможет забрать деньги, которыми он погасил кредит продавца.

Да, именно так. И это отпугивает покупателя.

[Ирина Сорокина]

Договор это не сама сделка. Договор прекрасен в момент сделки,

Договор — это сделка. Исполнение договора — это другое. За это есть последствия в виде неустоек и убытков.

Сделка – это реальные действия, направленные на достижение неких целей. Договор – это соглашение о выполнении действий.
Сделка более широкое понятие, чем договор, они соотносятся друг с другом как общее и частное. Договор – это вид сделки.

[Constantinus]

Тут надо еще иметь ввиду, что досрочное гашение кредита возможно с уведомлением заемщиком банка за 1 месяц.

[Pavelmsk]

хм..интересная тема..

[Constantinus]

Сделка – это реальные действия, направленные на достижение неких целей. Договор – это соглашение о выполнении действий.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ).

[furunkul1984]

Ирина Сорокина, поясните пожалуйста это - в чем риск закрытия кредита, и что значит не крышует = не защищает ?

Хотите рисков? Закрывайте кредит нашего кормильца-заемщика, банк такие сделки не крышует.

[almaz74]

Но этот договор можно не исполнить, при этом быть крепко завязанным.
Договор это не сама сделка. Договор прекрасен в момент сделки, когда все под контролем. А если нет регистрации, денег никто не видел это очень сложная и рискованная сделка для обеих сторон.
Но это не значит, что не надо ее проводить.

Если проводить эту сделку правильным образом (подписание ДКП с условием о том, что погашение ипотечного кредита продавца покупателем является надлежащим способом оплаты - закладка остатка суммы на аккредитив - подача ДКП на госрегистрацию - ожидаемая приостановка госрегистрации ввиду наличия ипотеки - погашение ипотечного продавца покупателем - снятие ипотеки - госрегистрация перехода права собственности к покупателю - раскрытие аккредитива) - то из рисков я вижу только внезапное появление ареста на квартиру.

И этот риск крайне сложно просчитать.

Сделка действительно сложная, вероятность разборок в суде (если продавец вдруг захочет "передумать") - несколько выше чем при обычной сделке.

Но если все участвующие эти риски понимают и согласны на них - то почему бы и нет?